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David A. Krebs é um corretor de hipotecas licenciado com mais de 15 anos de experiência oferecendo opções de empréstimo além dos bancos tradicionais

Nesta série de artigos ("Além dos bancos"), exploramos as oportunidades de empréstimos de TODAS as fontes, não apenas do seu banco tradicional. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a página "Série" aqui.

Arrecadar milhões de dólares em capital para a compra, renovação ou desenvolvimento de imóveis comerciais não é tarefa fácil.

Às vezes, a dívida sênior por meio de empréstimos tradicionais não é suficiente. Por exemplo, seu banco pode limitar o valor do empréstimo a 65%. Seu banco também pode proibi-lo de fazer uma segunda hipoteca.

Nesta situação, você fica com um déficit. Por exemplo, você pode precisar de um total de US $ 10 milhões para seu projeto, mas seu banco é conservador e fornecerá apenas US $ 6.5 milhões. Você pode dedicar US $ 1 milhão de seus próprios fundos, mas como você encontrará os US $ 2.5 milhões restantes? Como o seu banco não permitirá que empréstimos hipotecários subordinados ou mezaninos sejam colocados na propriedade, tirar mais dívidas de outro banco não é uma opção.

A solução pode ser um investimento preferencial em ações. Ele pode servir como uma lacuna de financiamento para completar sua pilha de capital e alcançar a alavancagem total necessária.

Qual é a pilha de capital?

Em primeiro lugar, antes de mergulhar no reino das ações preferenciais, o que é uma “pilha de capital”? Pense em uma pilha de capital como uma torre de blocos de construção, com cada bloco de construção representando uma fonte de capital para financiar o projeto imobiliário em questão.

Existem quatro tipos principais de blocos de construção em uma pilha de capital: (1) ações ordinárias; (2) ações preferenciais; (3) dívida de mezanino; e (4) dívida sênior.

Visualmente, a pilha de capital fica assim:O que exatamente é uma pilha de capital?

A pilha de capital descreve os diferentes níveis de risco e taxas de retorno para cada categoria.

Veja como navegar na pilha de capital:

  • O risco aumenta à medida que você se move mais alto na pilha de capital.
  • Da mesma forma, os retornos aumentam à medida que você avança na pilha de capital.
  • Após a venda ou refinanciamento, o nível inferior é pago primeiro até o reembolso total e assim por diante.
  • Na medida em que haja fundos insuficientes para reembolsar totalmente todo o capital, as perdas são incorridas de cima para baixo.

Sentado no topo da pilha de capital é patrimônio comum, que tem o maior risco e a maior taxa de retorno. Os detentores de ações ordinárias têm a posição mais arriscada porque são pagos por último. Incorporadores e investidores imobiliários, muitas vezes chamados de patrocinadores, são normalmente aqueles que contribuem com este tipo de capital como co-investimentos. O patrimônio líquido também é detido pelos fundadores e funcionários da empresa.

O próximo nível abaixo da pilha de capital é patrimônio preferencial, que será o foco deste artigo. Assim como acontece com o capital ordinário, o capital preferencial implica uma participação acionária na empresa. No entanto, na pecking order, as ações preferenciais são superiores a todas as ações ordinárias, mas subordinadas a todas as dívidas - mezanino e sênior.

Apropriadamente nomeado para se sentar entre o térreo e o primeiro andar da pilha de capital, dívida mezanina fica entre ações preferenciais e dívida sênior. Assim como as ações preferenciais, a dívida mezanino serve como gap de financiamento para fornecer alavancagem adicional. Ao contrário das ações preferenciais, a dívida mezanino é geralmente estruturada como um empréstimo garantido por um penhor sobre a propriedade.

Finalmente, servir como base na parte inferior da pilha de capital é Débito sênior, que tem o menor risco e a menor taxa de retorno. Os titulares de dívidas seniores (normalmente, bancos e outros credores tradicionais que fornecem empréstimos hipotecários) desfrutam de senioridade para todos os que estão acima deles na pilha. Seus juros são garantidos por uma primeira garantia hipotecária sobre a propriedade.

Como mencionado acima, os titulares de dívidas seniores muitas vezes restringem o mutuário de obter dívidas subordinadas ou júnior. Como tal, o bloco de construção da dívida mezanino está fora dos limites. É aqui que as ações preferenciais podem salvar o dia e fornecer o financiamento necessário.

O que é patrimônio preferencial?

Os investimentos de capital preferidos são muitas vezes a fatia menos compreendida da pilha de capital. A confusão decorre do fato de que existem muitas estruturas de ações preferenciais em um amplo espectro.

Em um extremo do espectro, alguns acordos de ações preferenciais são "difíceis" e funcionam como empréstimos no mezanino (sem realmente ser um empréstimo).

No outro extremo do continuum, outros acordos de ações preferenciais são “flexíveis” e têm natureza mais próxima do patrimônio real.

De um modo geral, independentemente de onde a estrutura se enquadre no espectro, aqui estão características típicas de investimentos em ações preferenciais em imóveis comerciais:

Como é documentado o patrimônio preferencial?

O investidor de ações preferenciais e o patrocinador são parceiros de joint venture. Portanto, em vez de um contrato de empréstimo, o relacionamento é documentado por meio de um documento corporativo, como um contrato de sociedade limitada (LLC) ou sociedade limitada (LP).

  • Quem gerencia os assuntos do dia-a-dia?  O patrocinador gerencia as atividades diárias do empreendimento, mas geralmente está sujeito à aprovação do investidor em ações preferenciais para as principais decisões.
  • Como é feito o reembolso?  Em acordos “duros”, o patrocinador deve reembolsar o investidor de ações preferenciais com pagamentos mensais de juros, independentemente do fluxo de caixa, da mesma forma que um empréstimo. Alternativamente, em acordos “suaves”, o patrocinador não precisa fazer pagamentos definidos, mas sim apenas quando houver fluxo de caixa excedente suficiente.
  • Quais são os remédios padrão?  Se o patrocinador deixar de cumprir, os recursos do investidor em ações preferenciais podem incluir o direito de remover o patrocinador do controle do empreendimento conjunto e tornar-se membro gerente daqui para frente.

Existe uma data final?

Normalmente, haverá uma data de resgate obrigatório em que o investimento de capital deve ser resgatado integralmente. Às vezes, a data de resgate coincidirá com a data de vencimento do empréstimo hipotecário da dívida sênior. Ou a estrutura de ações preferenciais pode ter uma duração muito mais curta, de um a dois anos.

Como sei se o patrimônio preferencial é a solução certa para mim?

Aqui estão os prós e contras do patrimônio preferencial a pesar:

Prós:

  • É relativamente mais fácil (e às vezes é a sua única opção) obter o consentimento do credor hipotecário para o patrimônio preferencial (em oposição aos empréstimos no mezanino).
  • Dependendo da estrutura do patrimônio preferencial, pode não haver pagamentos fixos.

Você pode continuar operando dentro do seu plano de negócios e orçamento sem muita interferência do investidor preferencial.

Contras:

O investidor preferencial em ações pode ter poder de veto sobre as principais decisões operacionais.

  • Em caso de inadimplência, o investidor preferencial pode exercer o direito de forçar uma venda ou tornar-se membro administrador daqui para frente.

Os custos para obter o patrimônio preferencial podem ser maiores do que o mezanino e a dívida sênior.

Em suma, a beleza das ações preferenciais está em sua flexibilidade. Você pode negociar sua posição ideal no espectro entre as variedades semelhantes a dívidas “duras” e as variedades semelhantes a ações “suaves”, tudo sem entrar em conflito com as proibições do detentor de dívidas sênior de contrair mais dívidas.

Além disso, é possível ser criativo com ações preferenciais. Por exemplo, nenhum imóvel? Sem problemas. Alguns investidores em ações preferenciais nem mesmo exigem imóveis comerciais e, em vez disso, examinam os outros ativos da empresa, como contas a receber, equipamentos ou estoque.

Encontrar o potencial investidor de ações preferenciais certo pode ser assustador, mas não impossível. Os investidores em ações preferenciais podem ser indivíduos de alto patrimônio líquido, empresas especializadas em gestão de patrimônios ou outros tipos de incorporadores ou investidores que buscam recompensas semelhantes a ações com menos risco do que ações ordinárias.

Por exemplo, podemos conectá-lo a investidores preferenciais que normalmente oferecem pelo menos US $ 3 milhões em um cronograma de pagamento de dois anos com uma taxa de juros mensal igual à taxa de tesouraria constante de vencimento (CMT) de um ano mais uma margem aproximada de 2 por cento.

Conclusão

Entre em contato conosco hoje para começar a explorar se o patrimônio preferencial seria o ajuste certo para completar sua pilha de capital e iniciar seu projeto.

Continue explorando nossa série “Beyond Banks”:

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Corretor de hipotecas de Miami

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