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Nesta série de artigos (“Beyond Banks”), exploramos as oportunidades de empréstimos de todas as fontes, não apenas do seu banco tradicional. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a nossa página “Series” aqui.

Você pode estar procurando por uma hipoteca para comprar uma nova casa. Ou, você pode estar olhando para refinanciar sua hipoteca da casa atual.

Se assim for, não cometa o mesmo erro que muitos outros tomadores de empréstimo cometem. Muitos mutuários aplicam-se a apenas um credor, como sua instituição financeira atual (banco ou cooperativa de crédito). Em outras palavras, eles não conseguem comprar ao redor.

Enquanto seu banco ou cooperativa de crédito é um ótimo lugar para começar, você deve saber que tem opções adicionais.

Ainda mais importante, se você já se inscreveu no seu banco ou cooperativa de crédito para obter uma hipoteca, mas foram negados, você ainda tem opções.

Conhecimento é poder. Aqui estão os itens 3 para manter em mente ao procurar uma hipoteca da casa.

#1: Por que é benéfico para mim fazer compras em vários credores?

De acordo com Bureau de Proteção Financeira ao Consumidor (CFPB)Muitos mutuários não compram por aí quando procuram uma hipoteca. Especificamente, mais de 30 por cento dos mutuários não fazem comparações. E, mais de 75 por cento dos mutuários se aplicam com apenas um credor.

No entanto, é de seu interesse para comprar sua hipoteca da casa por quatro razões principais.

Primeiro, deixar de fazê-lo pode custar caro, com uma média de aproximadamente US $ 300 por ano, de acordo com o CFPB. Isso pode equivaler a muitos milhares de dólares ao longo da vida da hipoteca.

Em segundo lugar, você receberá uma estimativa de empréstimo de cada credor a que se candidata, permitindo que você compare os produtos de empréstimo, as taxas de juros e os custos de fechamento.

Em terceiro lugar, comprar uma hipoteca coloca você em uma posição mais forte para negociar com os credores para obter o melhor negócio possível.

Em quarto lugar, é uma percepção equivocada pensar que aplicar a vários credores prejudicará sua pontuação de crédito. Não necessariamente. Sob os modelos de pontuação de crédito, há um subsídio interno para aplicar a vários credores em um curto período de tempo. Por exemplo, várias consultas na mesma semana serão agregadas como uma, em vez de serem tratadas como consultas separadas, sem afetar sua pontuação de crédito. Curiosamente, em uma pesquisa do governo, apenas 15 por cento dos entrevistados sabiam sobre esse fato, talvez explicando por que a grande maioria dos compradores de imóveis hesitam em se inscrever em mais de um credor.

Portanto, é sensato, do ponto de vista fiscal, “chutar os pneus” e aplicar a tantos credores potenciais quanto possível.

#2: Como faço para comprar hipotecas exatamente?

Agora que você sabe que é crucial fazer compras em credores diferentes, a pergunta é: "Como eu compro exatamente?"

Você tem duas opções principais. Vá sozinho. Ou trabalhe com um corretor de hipotecas que fará as compras para você.

A opção "go-it-alone" pode funcionar bem se você tiver tempo livre. Você pode começar com seu banco. Em seguida, leia o jornal local e navegue na Internet para que outros credores entrem em contato. Para ajudar a acompanhar suas conversas com os diferentes credores, a Federal Trade Commission criou uma útil "Planilha de compras hipotecárias" que você pode acessar aqui.

A opção "corretor de hipoteca" permite que você use a maior rede possível. Um corretor de hipoteca age como um intermediário entre você e dezenas de credores. Como tal, um corretor pode poupar muito tempo e frustração, fazendo as compras para você e combinando-o com os credores que oferecem programas adaptados às suas necessidades.

Além disso, trabalhar com um corretor lhe dá acesso a credores que você nem sabia que existem. Muitos credores (como os emprestadores por atacado) não anunciam muito ou trabalham diretamente com os mutuários. Em vez disso, eles dependem exclusivamente de corretores de hipotecas para encaminhá-los potenciais tomadores de empréstimos como você.

Para obter mais informações sobre as diferenças entre visitar um banco e trabalhar com um corretor de hipoteca, clique em aqui.

Para obter o melhor dos dois mundos, você pode comprar por conta própria enquanto trabalha com um corretor de hipoteca.

#3: Que tipos de programas de empréstimo estão disponíveis para mim?

Se você está comprando uma hipoteca em seu próprio país ou através de um corretor de hipoteca (ou ambos), você pode estar frustrado ou confuso ao saber que você não pode satisfazer os requisitos de um determinado credor.

Cada credor tem sua própria "lista de verificação" de requisitos que um mutuário em potencial deve satisfazer para se qualificar para uma hipoteca.

Dos diferentes tipos de credores, os bancos tendem a ter as diretrizes mais rígidas, conhecidas como “superposições bancárias”. O governo federal estabelece padrões mínimos oficiais, mas a maioria dos bancos é mais conservadora e, portanto, aplica diretrizes adicionais às normas oficiais, daí o termo "sobreposições".

Portanto, se você está tendo problemas para obter aprovação por seu banco ou outros bancos, a chave é encontrar um credor que impõe menos restrições ou sobreposições do que seu banco, o que aumentará suas chances de obter aprovação.

Percorrer as diretrizes e sobreposições de vários credores e contatá-los diretamente é difícil, se não impossível. Na prática, os credores geralmente não publicam suas sobreposições, mas as distribuem exclusivamente para corretores de hipotecas.

Curioso para ver o que os parâmetros gerais podem ser quando se aplica para um empréstimo convencional e fornecendo documentos completos, incluindo declarações fiscais? O gráfico a seguir compara o que você pode esperar encontrar com um banco tradicional, um credor não bancário por atacado e um credor não bancário não-monetário: *

Banco tradicionalCredor não bancário por atacadoEmpréstimo nonbank non-QM
Qual é a pontuação mínima de FICO que eu tenho que ter?Para baixo para 640Para baixo para 620Para baixo para 500
Qual é o rácio máximo de loan-to-value (LTV) que o credor pode oferecer-me?Até 90%Até 97%Até 97%
Qual é o índice máximo de endividamento (DTI) que o credor pode aceitar?Até 43%Até 50%Até 55%

* Uma hipoteca não qualificada (não-QM) não está em conformidade com os requisitos do CFPB para hipotecas qualificadas. O gráfico é apenas para fins ilustrativos e não constitui um compromisso para emprestar. Todos os termos, taxas e condições do programa estão sujeitos a alterações sem aviso prévio. A aprovação do empréstimo depende do crédito do tomador, da garantia, do histórico financeiro e da disponibilidade do programa no momento da originação. Outras restrições podem ser aplicadas.

Como mostra o gráfico, em comparação com os bancos, os financiadores não bancários têm coberturas mais brandas e flexíveis em relação à pontuação de crédito, LTVs e DTIs.

Tenha em mente que esses parâmetros são escalas móveis que funcionam em conjunto, com base no apetite de risco particular do credor. Por exemplo, enquanto um credor não bancário não-QM pode estar disposto a aceitar um mutuário com uma pontuação FICO tão baixa como 500, o credor pode provavelmente compensar o risco acrescido baixando o LTV de 97% para cerca de 70%. No entanto, a desvantagem é que o mutuário realmente tem uma chance de ser aprovado; Com uma pontuação de crédito de 500, o mutuário não entraria nem mesmo na porta do banco tradicional ou do credor não bancário por grosso.

Em outras palavras, existe um programa de empréstimo para todos os tipos de mutuários. Um bom corretor de hipoteca com fortes conexões terá uma firme compreensão das sobreposições e exigências de cada credor. Isso permite que o corretor rapidamente e simultaneamente comprar seu empréstimo em vários credores diferentes para ajudá-lo a encontrar a agulha no palheiro.

Conclusão

Você provavelmente fará um desserviço a si mesmo se não comprar uma hipoteca da casa e só se aplicar ao seu banco atual. Em vez disso, ampliar suas possibilidades, aplicando a vários credores em seu próprio país e trabalhando com um corretor de hipoteca.

Continue explorando nossa série “Beyond Banks”:

PRÓXIMO: Conheça as suas opções ao comprar um empréstimo hipotecário comercial (Volume 2)

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David A. Krebs é um corretor hipotecário licenciado que oferece programas de empréstimos comerciais e residenciais além do seu banco regular. Ligue para 321-239-2781, clique em aqui para enviar uma mensagem ou clique aqui para reservar uma consulta gratuita.