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Nesta série de artigos ("Turndowns bancários"), exploramos por que os tomadores de empréstimos são recusados ​​pelo banco para um empréstimo e como podem ser aprovados por outro credor. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a nossa página “Series” aqui.

Se você é um cidadão não americano - seja residente permanente, residente não permanente ou estrangeiro -, entrar no mercado imobiliário americano e obter um empréstimo hipotecário pode parecer particularmente assustador.

De fato, na Flórida, a maioria dos compradores estrangeiros acaba pagando suas casas em dinheiro, sem nenhum financiamento.

Em 2019, 67% de compradores estrangeiros compraram suas casas na Flórida usando todo o dinheiro, em vez de tomar uma hipoteca, enquanto 28% conseguiram obter uma hipoteca.

(Fonte: 2019 Perfil da Atividade Imobiliária Residencial Internacional na Flórida pelo Grupo de Pesquisa da National Association of REALTORS (NAR). Os restantes 5% dos compradores estrangeiros receberam financiamento através de uma hipoteca do seu país de origem, de investidores ou de outras fontes.)

Em outras palavras, se você é um cidadão não-americano com dificuldades para obter um empréstimo de hipoteca da casa na Flórida, você definitivamente não está sozinho.

No entanto, uma tendência tranqüilizadora é que, desde o 2010, com os efeitos da recessão 2008 encolhendo cada vez menores no espelho retrovisor, cada vez mais compradores estrangeiros estão achando mais fácil obter uma hipoteca imobiliária.

Houve um aumento constante na porcentagem de compradores estrangeiros que obtiveram com sucesso um empréstimo hipotecário residencial na Flórida - de 13% em 2011, para mais que o dobro, 28%, em 2019.

(FONTE: Pesquisas anuais 2011-2019 NAR.)

Com o crescente apetite ao risco, os credores desenvolveram uma ampla variedade de programas adaptados a cidadãos não americanos, com prazos favoráveis, incluindo adiantamentos mais baixos e taxas de juros mais baixas.

O dinheiro pode ser "rei", mas é de fato possível que cidadãos não americanos obtenham um empréstimo hipotecário na Flórida (seja de seu banco ou, se recusado pelo banco, de um credor alternativo), sem recorrer a pagar tudo em dinheiro. Este artigo ajudará você a apontar na direção certa.

Passo # 1: Que tipo de comprador estrangeiro você é?

Sua elegibilidade para os diferentes programas de empréstimo depende de qual dos três grupos de cidadãos não americanos você se enquadra:

  • Residentes permanentes com cartão verde (formulário I-551);
  • Residentes não permanentes com visto de trabalho válido (por exemplo, E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 e G1-G4); ou
  • Estrangeiros cuja residência principal não é nos Estados Unidos.

Residentes permanentes

Os titulares de cartão verde têm o direito de viver e trabalhar permanentemente nos Estados Unidos e, portanto, dos três grupos de cidadãos não americanos, eles têm as maiores chances de sucesso na obtenção de um empréstimo hipotecário para habitação nos Estados Unidos.

Residentes permanentes podem se qualificar para os empréstimos convencionais Fannie Mae ou Freddie Mac e geralmente têm acesso aos mesmos programas de empréstimos que os cidadãos americanos.

Residentes permanentes também podem se qualificar para certos empréstimos não convencionais apoiados por uma agência governamental. Especificamente, os residentes permanentes podem se qualificar para empréstimos da Federal Housing Administration (FHA). A FHA oferece termos de empréstimo semelhantes para residentes permanentes, como para cidadãos dos EUA, incluindo apenas 3.5% para pagamento inicial e requisitos de pontuação de crédito relativamente mais baixos.

Residentes não permanentes

Residentes não permanentes com vistos de trabalho nos Estados Unidos são elegíveis para os mesmos empréstimos que os residentes permanentes, mas com um pouco mais de restrições.

Como os residentes permanentes, os residentes não permanentes também podem se qualificar para empréstimos convencionais.

Residentes não permanentes também podem se qualificar para empréstimos da FHA. No entanto, a casa deve ser usada como residência principal, não para uso ocasional, como férias ou secundária.

Além disso, os residentes não permanentes podem estar sujeitos a alguns requisitos adicionais de documentação, incluindo um Documento de Autorização de Emprego (EAD) válido e / ou um visto não expirado. Se o status de residência estiver definido para expirar dentro de três meses, pode ser necessária documentação adicional, como comprovação de continuidade.

Cidadãos estrangeiros

Os estrangeiros não possuem um cartão verde ou visto de trabalho, e sua residência principal é em um país fora dos Estados Unidos. Dos três grupos de cidadãos não americanos, os estrangeiros enfrentam os maiores obstáculos para obter um empréstimo hipotecário para habitação nos EUA. No entanto, os obstáculos não são intransponíveis.

Embora os cidadãos estrangeiros não sejam elegíveis para empréstimos convencionais, muitos credores têm programas especiais de empréstimos nacionais estrangeiros projetados apenas para cidadãos estrangeiros, e esses programas podem oferecer taxas e prazos competitivos.

De acordo com esses programas, os estrangeiros só podem se qualificar para comprar ou refinanciar propriedades de investimento ou residências secundárias nos Estados Unidos, não residências primárias.

Uma nota especial sobre cidadãos estrangeiros: alguns credores não emprestam a cidadãos de certos países estrangeiros devido aos riscos percebidos. Esses países podem incluir Afeganistão, Birmânia, Cuba, República Democrática do Congo, Egito, Irã, Iraque, Libéria, Coréia do Norte, Rússia, Somália, Sudão, Síria, Ucrânia, Venezuela, Iêmen e Zimbábue. Encontrar credores dispostos a conceder crédito a cidadãos estrangeiros desses países pode ser difícil, mas isso não é impossível.

Etapa # 2: Encontre um emprestador alternativo com o empréstimo certo para você que não seja cidadão dos EUA

Muitos cidadãos não americanos acreditam que não são elegíveis para hipotecas residenciais dos EUA. Ou talvez eles já tenham tido seu pedido de empréstimo negado por um banco e acreditam que não têm mais para onde recorrer. Eles ficariam agradavelmente surpresos ao saber, no entanto, que há muitos emprestadores alternativos que, em comparação com os grandes bancos, têm exigências mais flexíveis e estão dispostos a assumir mais riscos.

Os bancos têm diretrizes mais rigorosas, conhecidas como “overlays de credores” ou “overlays de bancos”. O governo federal estabelece padrões mínimos oficiais, mas a maioria dos bancos é mais conservadora e, portanto, aplica diretrizes adicionais sobre os padrões oficiais, daí o termo “sobreposições”.

A chave, portanto, é encontrar um credor que imponha menos restrições ou overlays do que seu banco, o que aumentará suas chances de obter aprovação. Não importa qual seja o seu status de imigração, existe um programa de empréstimo para você.

EM FOCO - PROGRAMAS DE EMPRÉSTIMO : Destacamos alguns programas notáveis ​​e criativos para cidadãos não americanos:

Você é um residente não permanente com um visto de trabalho válido procurando adquirir uma residência principal na Flórida? Alguns credores oferecem até 80% loan-to-value ratio (LTV) e permitem maneiras criativas de mostrar renda, como renda estrangeira.

Você é estrangeiro interessado em comprar uma segunda casa de férias na Flórida? Os credores normalmente oferecem até 75% LTV e não aceitam índices de dívida sobre renda (DTI) superiores a 45% a 50%.

Você é estrangeiro e quer investir em propriedades residenciais para alugar na Flórida? Alguns credores oferecem programas de aluguel único ou de aluguel de carteira para estrangeiros, com LTV até 65% ou 70%. E alguns credores permitem condomínios não garantidos.

Um corretor de hipoteca pode ajudá-lo a encontrar a agulha no palheiro:

Atravessar os requisitos do programa de empréstimos de vários credores e contatá-los diretamente é difícil, se não impossível.

Na prática, os credores normalmente não publicam seus requerimentos, mas os distribuem exclusivamente para funcionários do setor bancário, como corretores de hipotecas licenciados.

Além disso, simplesmente não é viável até mesmo encontrar os credores - muitos credores alternativos não anunciam amplamente, mas em vez disso dependem de corretores de hipotecas para encaminhá-los potenciais tomadores de empréstimos. Um bom corretor de hipoteca com conexões fortes pode rapidamente e simultaneamente comprar seu empréstimo em vários credores diferentes para a melhor taxa de juros e termos possíveis.

Além disso, corretores de hipotecas estão acostumados a ajudar cidadãos não americanos que podem ter sido recusados ​​anteriormente por um empréstimo de seus bancos.

Em suma, trabalhando com um corretor de hipoteca lhe dá acesso a uma variedade de credores e mais opções.

FOCO - FECHADO DE NEGÓCIOS: Aqui estão alguns exemplos de como ajudamos a obter empréstimos nacionais estrangeiros para nossos clientes:

Em nome de um cidadão estrangeiro de Venezuela (um dos países mais arriscados para os quais há muitas restrições sobre os empréstimos dos EUA a seus cidadãos), obtivemos US $ 200,000 em financiamento não garantível de condomínio para permitir que ele compre um condomínio em Orlando e feche em dez dias.

Em nome de um cidadão estrangeiro de Argentina quem não dispunha de documentos para mostrar sua renda, obtivemos um empréstimo de investimento de $ 170,000 que lhe permitiu comprar uma propriedade de aluguel de condomínio sem garantia em Orlando.

Em nome de um cidadão estrangeiro de BrasilNós contamos com seus fluxos de receita externa para obter um empréstimo de compra de US $ 240,000, permitindo-lhe comprar uma segunda casa na Flórida central.

Conclusão

Em conclusão, agora você está armado com o conhecimento de que (1), enquanto a maioria dos compradores estrangeiros na Flórida ainda compra suas casas com todo o dinheiro, tem havido uma recente tendência ascendente na taxa de sucesso para a obtenção de hipotecas residenciais; e (2) há uma abundância de credores alternativos dispostos a abraçar sua situação particular e emprestar dinheiro para você, independentemente do seu status de imigração.

Continue explorando nossa série "Turndowns bancários":

ANTERIOR: Quais são algumas formas alternativas de se qualificar para um empréstimo imobiliário comercial? (Volume 4)

PRÓXIMO: Você está procurando por um empréstimo para construção comercial? (Volume 6)

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David A. Krebs é um corretor hipotecário licenciado que oferece programas de empréstimos comerciais e residenciais além do seu banco regular. Ligue para 321-239-2781, clique em aqui para enviar uma mensagem ou clique aqui para reservar uma consulta gratuita.