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Nesta série de artigos ("Turndowns bancários"), exploramos por que os tomadores de empréstimos são recusados ​​pelo banco para um empréstimo e como podem ser aprovados por outro credor. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a nossa página “Series” aqui.

Se você estiver procurando por um empréstimo de compra ou investimento para um tipo de propriedade comercial que esteja "fora do caminho comum", é provável que você tenha ouvido essas palavras desanimadoras do seu banco: "Desculpe, mas não emprestamos para propriedades comerciais de esse tipo. ”

Do ponto de vista do banco, é muito mais arriscado emprestar para propriedades comerciais que serão voltadas para uma finalidade muito específica (como um posto de gasolina, lar de idosos ou taverna), em comparação com uma propriedade comercial “mais segura” que será usada para uma finalidade geral mais tradicional (como escritório ou espaço comercial). Devido à natureza limitada das propriedades de uso único, os bancos acreditam que será muito difícil recuperar seus fundos se o negócio falhar. (Pense: um restaurante projetado para uma culinária em particular, ou uma igreja de uma fé particular.)

Devido aos riscos mais elevados associados a estas propriedades (referidos de forma intercambiável como “uso especial, ""uso único"Ou"para fins especiais”Propriedades), os bancos muitas vezes evitam empréstimos nessa arena, ou podem exigir termos mais rigorosos (como exigir um pagamento maior ou cobrar uma taxa de juros mais alta) para compensar o risco.

Felizmente para você, há muitos emprestadores alternativos que adotam propriedades comerciais de propósito especial de todos os tipos.

Abaixo, destacamos apenas 8 desses tipos de propriedades comerciais para fins especiais, os desafios únicos associados a cada um deles e como os emprestadores alternativos estão dispostos a assumir esses desafios.

Lugares Religiosos de Adoração (Igrejas, Mesquitas, Sinagogas, Templos)

Os bancos acham particularmente complicado emprestar a organizações baseadas na fé. Eles podem achar difícil trabalhar com declarações de lucros e perdas sem fins lucrativos. Ou, pensando mais adiante, nenhum banco quer estar no noticiário por ter de fechar uma organização religiosa. Igrejas, mesquitas, sinagogas e templos também são difíceis de remodelar e tendem a permanecer no mercado por muito tempo antes de serem revendidos.

No entanto, há um nicho de credores alternativos que se concentram em emprestar para locais de culto. Esses emprestadores alternativos entendem, por exemplo, que emprestar para organizações baseadas na fé pode levar a repetir negócios. Igrejas, sinagogas e outras organizações religiosas estão constantemente procurando expandir-se, incluindo a adição de creches, programas de verão aumentando, expandindo atividades após a escola, ou comprando terras para expandir suas instalações. Esses projetos de valor agregado exigem novas hipotecas, que os credores alternativos também esperam oferecer.

Maconha (Dispensários, Produtores, Distribuidores; Fabricantes de Produtos Cannabis)

Como a maconha ainda é uma substância restrita sob a lei federal, os bancos tradicionais evitam os empréstimos de maconha. Os bancos também querem evitar os possíveis danos à reputação associados aos empréstimos de maconha.

Isso levou as empresas de maconha a recorrerem a outras fontes de financiamento, incluindo empresas de private equity e outros credores alternativos. Ao contrário dos bancos, essas instituições não-bancárias podem emprestar para empresas legais de maconha sem estarem sujeitas a um possível processo judicial por ajudar e encorajar um crime federal e lavagem de dinheiro.

Portanto, se você estiver interessado em entrar em negócios nessa área, é possível obter financiamento para todos os serviços de maconha legalizados - desde empréstimos privados para agricultores e fabricantes, até locação de equipamentos para máquinas agrícolas de maconha, até empréstimos imobiliários comerciais para terras. e instalações, para adiantamentos em dinheiro para dispensários.

Postos de gasolina e lojas de conveniência

Garantir empréstimos bancários para postos de gasolina e lojas de conveniência é particularmente difícil devido às questões ambientais, como vazamentos de combustível e remediação de equipamentos. Além disso, como muitos clientes de postos de gasolina e lojas de conveniência pagam com dinheiro, pode ser difícil documentar e comprovar totalmente sua renda.

Credores alternativos especializados em emprestar para postos de gasolina e lojas de conveniência entendem que a maior parte de suas vendas é paga em dinheiro e analisam seu fluxo de caixa combinado com quaisquer outros centros de lucro, como lavagens de carros e serviços de alimentação. Uma opção viável para explorar com os credores alternativos é um empréstimo Small Business Administration (SBA). Por exemplo, sob o programa de empréstimos SBA 7 (a), você pode usar os fundos para a construção de seu posto de gasolina, bem como outros fins comerciais, como capital de giro.

Automotivo (Conserto, Pintura, Oficinas)

Similar aos postos de gasolina, os bancos freqüentemente vêem as oficinas de reparo como problemáticas devido aos problemas ambientais causados ​​pelas tarefas de reparo e pintura do corpo. No entanto, os credores alternativos estão dispostos a considerá-lo para um empréstimo se você preencher um questionário ambiental. Uma companhia de seguros analisará o questionário para ver se a propriedade representa um risco ambiental significativo. Este processo é geralmente mais rápido e menos dispendioso do que os relatórios ambientais exigidos pelos bancos tradicionais.

Cuidados com idosos (instalações de vida assistida)

As instalações de atendimento são difíceis de financiar porque os bancos reconhecem que você deve satisfazer continuamente os rigorosos requisitos de seguro e licenciamento impostos pelo governo para permanecer nos negócios.

Credores alternativos nesta área considerarão seu nível de experiência, bem como o valor da instalação e do imóvel. Como uma dica, os credores irão valorizar a propriedade se ela estiver em uma área comercial, em vez de ficar em um bairro residencial; estar em uma zona comercial significa mais possibilidades de uso alternativo no futuro.

Serviço de Alimentação (Restaurantes, Bares, Tabernas)

Os bancos tendem a ficar longe do negócio dos restaurantes por causa do risco percebido, verdadeiro ou não, de que muitos restaurantes falham nos primeiros anos de operação. Além disso, como os bancos gostam de ver a diversidade na clientela, eles ficarão céticos se você for um pub ou restaurante local que depende principalmente de “regulares” para obter renda.

No entanto, os emprestadores alternativos especializados nesta área estão dispostos a fazer a devida diligência necessária para determinar se o seu restaurante é um risco de crédito aceitável. Em particular, eles farão o trabalho de campo e verão se sua empresa tem características semelhantes a restaurantes de sucesso na área. Além disso, eles vão olhar para a força dos ativos que você prometer como garantia (normalmente, o equipamento do restaurante e a terra e / ou edifícios).

Hospitalidade (Hotéis, Motéis, Hotéis Condos)

Os bancos às vezes encontram financiamento para hotéis, motéis e outras propriedades de hospedagem um pouco desafiadores. Um dos principais fatores que o banco considerará é a administração do hotel. Dada a natureza 24-hora das operações do hotel, o banco precisa garantir que a administração do hotel seja altamente experiente.

Outra questão importante é se o hotel está “sinalizado” ou “não sinalizado”. Os hotéis sinalizados (como os grandes cadeias de hotéis) têm nomes reconhecíveis, enquanto os hotéis sem bandeira (como boutiques independentes) não têm nomes reconhecíveis. Os hotéis sinalizados geralmente obtêm melhores taxas e termos do que hotéis semelhantes sem sinalização.

No entanto, alguns credores alternativos oferecem taxas competitivas, mesmo para propriedades de hospedagem não sinalizadas. Quer pretenda converter um edifício de apartamentos num hotel ou expandir o âmbito de serviços de um hotel existente, existe um programa de empréstimos para si. Os credores alternativos oferecem programas para todos os tipos de propriedades de hospedagem, incluindo marcas de luxo (1); (2) hotéis de serviço completo; (3) estabelecimentos de serviço limitado; (4) propriedades de orçamento; (5) boutiques; e (6) propriedades sem sinalização.

Terra (lotes vagos)

Os bancos podem ser cautelosos para fornecer empréstimos comerciais para terrenos vagos devido a todos os obstáculos que eles sabem que você terá que superar para desenvolver a terra. Esses obstáculos incluem a passagem pelo processo legal conhecido como "direito à terra", que pode implicar a obtenção de rezoneamento, variações de zoneamento, permissões de uso, aprovações de serviços públicos, aprovações de rodovias e aprovações de paisagismo.

Os credores alternativos oferecem empréstimos da aquisição à alienação, incluindo empréstimos para compra de terras brutas e sem terra, bem como empréstimos para construção de terrenos autorizados prontos para serem desenvolvidos.

Conclusão

Existem credores alternativos que lidam com todos os tipos de propriedades comerciais imagináveis. Além dos tipos de propriedades especiais 8 destacados acima, há emprestadores de nicho para estas propriedades também: (1) salões de beleza; (2) pistas de boliche; (3) cemitérios; (4) instituições de ensino (escolas charter, escolas particulares); Funerárias (5); (6) campos de golfe; (7) marinas; (8) instalações médicas (hospitais, clínicas, centros de tratamento da dor, centros de reabilitação); (9) residências móveis ou parques industriais fabricados; e (10) parques de veículos recreativos (RV).

Em suma, se você pode pensar em um tipo de propriedade comercial para fins especiais, existe um credor por aí disposto a financiá-lo para esse tipo de propriedade. Um corretor de hipoteca pode ajudar você a se conectar ao melhor credor de nicho, qualquer que seja o tipo de negócio em que você pretende investir ou operar.

Continue explorando nossa série "Turndowns bancários":

ANTERIOR: Você ainda pode se qualificar para um empréstimo hipotecário em casa apesar de uma recente falência, encerramento ou outro evento de crédito negativo? (Volume 7)

PRÓXIMO: Você está procurando comprar ou investir em um condomínio na Flórida, incluindo um condomínio não garantido? (Volume 9)

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David A. Krebs é um corretor hipotecário licenciado que oferece programas de empréstimos comerciais e residenciais além do seu banco regular. Ligue para 321-239-2781, clique em aqui para enviar uma mensagem ou clique aqui para reservar uma consulta gratuita.