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Nesta série de artigos ("Turndowns bancários"), exploramos por que os tomadores de empréstimos são recusados ​​pelo banco para um empréstimo e como podem ser aprovados por outro credor. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a nossa página “Series” aqui.

Se você está procurando financiamento para comprar ou investir em um condomínio na Flórida, esteja preparado. O financiamento de condomínios apresenta desafios únicos, particularmente na Flórida:

  • Em comparação com casas unifamiliares, o processo de aprovação de empréstimos é mais complexo para condomínios. Essencialmente, o credor não só tem que aprovar sua própria credibilidade como devedor, mas também deve garantir que o projeto do condomínio em si não seja muito arriscado.
  • Os grandes bancos só fornecerão empréstimos convencionais para condomínios que atendam às diretrizes da Fannie Mae ou Freddie Mac.
  • Da mesma forma, os grandes bancos só fornecerão empréstimos governamentais (por exemplo, Empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA) ou do Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) para condomínios que atendam às diretrizes dessa agência governamental específica.
  • Se um condomínio atende às diretrizes da Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ou VA, é considerado “justificávelE o credor poderá vender seu empréstimo para a respectiva entidade. Se o condomínio não atender às diretrizes, é considerado “não-garantívelE o credor não poderá vender o empréstimo para Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ou VA. É por isso que, como uma razão prática, os credores tradicionais não gostam de fornecer empréstimos para condomínios não garantidos.
  • Infelizmente, apenas uma porcentagem muito pequena dos condomínios da Flórida é garantida.

Nos condados de Miami-Dade e Broward, a FHA e a Fannie Mae aprovaram financiamento para apenas uma pequena porcentagem dos condomínios disponíveis. De acordo com Associação de REALTORES de Miami, a taxa de aprovação é inferior a 1%, em comparação com uma taxa de aprovação nacional de cerca de 30%.

Com o zoom no condado de Miami-Dade, a falta de oferta é ainda mais alarmante. A partir de fevereiro 27, 2019, havia apenas Projectos condominiais aprovados pela 7 FHA no concelho. No geral, existem Condomínios 5,683 no município. Isso significa que apenas 0.12% dos projetos de condomínios no Condado de Miami-Dade estão disponíveis para os mutuários da FHA.

No entanto, mesmo para condomínios não garantidos, ainda é possível obter financiamento. Neste artigo, vamos guiá-lo, passo a passo, sobre como alcançar esse objetivo.

Como faço para descobrir se o condomínio em que estou interessado é garantido ou não é garantido?

Descobrir se um determinado condomínio já foi aprovado pela Fannie Mae, pela Freddie Mac, pela FHA ou pela VA - e, portanto, é garantido - é relativamente fácil.

DICA ÚTIL: Existem listas online que você pode verificar para ver se o condomínio é aprovado pela FHA, VA, Fannie Mae ou Freddie Mac.

  • O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) mantém uma lista de projetos de condomínios aprovados pela FHA, pesquisáveis ​​por localização e nome. Clique aqui para a lista de FHA.
  • O VA também tem uma lista pesquisável de seus projetos de condomínios aprovados. Clique aqui para a lista VA.
  • A lista de condomínios aprovados da Fannie Mae, organizada por estado, pode ser encontrada aqui.
  • Embora a Freddie Mac não forneça uma lista de condomínios que tenha aprovado, em geral, se o condomínio estiver na lista de aprovação da Fannie Mae (ou mesmo da FHA), provavelmente também atende às diretrizes da Freddie Mac. (Especificamente, o Freddie Mac permite “Revisões recíprocas de projetos” e geralmente aceita certos condomínios aprovados pela Fannie Mae ou pela FHA.)

Se o seu condomínio estiver nessas listas como aprovado, então, parabéns! Você e o credor podem ter certeza de que o condomínio é garantido e, portanto, você é elegível para empréstimos convencionais (Fannie Mae ou Freddie Mac) e / ou empréstimos do governo (FHA e / ou VA).

Se o seu condomínio não estiver nessas listas, não se desespere. Mesmo que seu condomínio não seja garantido, você ainda tem três opções a considerar. Nós discutimos cada opção abaixo.

Opção # 1: considere comprar um condomínio garantível

Se possível, em vez do condomínio não-garantível, considere a procura de um condomínio diferente que seja garantido, ou seja, aprovado pela Fannie Mae, Freddie Mac, o FHA ou o VA. Não só isso fará com que mais opções de empréstimo disponíveis para você, mas pode beneficiar você a longo prazo para comprar ou investir em um condomínio garantível.

Na verdade, considere o que distingue um condomínio de garantia de um condomínio não-garantido em primeiro lugar. Como mencionado acima, condomínios garantidos devem atender a certas diretrizes. Mas o que isso significa exatamente?

As diretrizes específicas variam, mas em traços amplos, condomínios garantidos devem ter estas características gerais:

  • Uma pessoa ou entidade não possui uma grande porcentagem das unidades;
  • A maioria das unidades é ocupada pelo dono;
  • O condomínio não permite aluguel de curto prazo;
  • Existe cobertura de seguro adequada para proteger o projeto do condomínio de perdas inesperadas;
  • Existem reservas de orçamento suficientes para substituições de itens como elevadores ou reparos;
  • Há uma baixa porcentagem de proprietários de unidades inadimplentes em suas taxas de avaliação da associação de proprietários de imóveis (HOA);
  • Nenhuma fraude foi cometida por oficiais do HOA; e
  • Não há nenhum litígio sério a favor ou contra o HOA que possa resultar em custos legais dispendiosos.

Portanto, pode ser de seu interesse se concentrar em encontrar um condomínio garantido. Se você pretende morar lá sozinho, ou você pretende usar o condomínio como uma propriedade de investimento, pode dar-lhe garantia extra para saber que o condomínio é fiscalmente saudável e recebeu o selo de aprovação da Fannie Mae ou outra entidade.

Opção # 2: veja se você pode obter aprovação do condomínio e mudar do status "não-garantível" para "garantível"

Pode haver uma variedade de razões pelas quais você só quer o condomínio não-garantível e não quer procurar em outro lugar. Seu coração pode estar firmemente definido no condomínio não-garantia, porque a localização e as comodidades são perfeitas. Ou pode simplesmente não haver outra opção para você. (De fato, por exemplo, a partir de fevereiro 27, 2019, havia apenas Condomínios aprovados pela 7 FHA no Condado de Miami-Dade, e somente 9 condomínios aprovados pela Fannie-Mae na cidade de Miami.)

Se for esse o caso, considere tentar aprovar o condomínio não aprovado. Se você estiver interessado em um empréstimo FHA ou VA, você pode trabalhar com o desenvolvedor, HOA, corretor de hipoteca ou outro interessado para enviar a documentação necessária para tentar obter o FHA ou o VA para dar ao condomínio seu selo de aprovação. . Há também empresas de serviços de submissão de terceiros que se concentram exclusivamente em ajudar as pessoas a obter condomínios aprovados pela FHA ou VA.

Se você estiver interessado em um empréstimo convencional, você pode pedir ao seu banco que trabalhe com o HOA para concluir a padronização da Fannie Mae e Freddie Mac.Questionário do Projeto do Condomínio”(Também conhecido como o“ questionário do condomínio ”). Veja como funciona o processo de questionário do condomínio:

  • O banco fornece o questionário do condomínio em branco para o HOA, bem como a data em que o HOA tem que devolver o questionário preenchido de volta ao banco.
  • O HOA preenche o questionário e fornece vários detalhes sobre o condomínio, incluindo informações básicas sobre o projeto (1); (2) informações de conclusão do projeto; (3) informações financeiras; (4) informações sobre propriedade; e (5) informações sobre seguros.
  • Quando o HOA devolve o questionário preenchido ao banco, a equipe de subscrição do banco analisa as informações para determinar a elegibilidade do condomínio para fins de financiamento de hipoteca. Em outras palavras, se os subscritores determinarem que o condomínio atende às diretrizes da Fannie Mae ou Freddie Mac, o condomínio é considerado justificável e o banco pode oferecer um empréstimo convencional. Se não, o condomínio é considerado não-garantido, e o banco não poderá estender um empréstimo convencional para você.

DICAS ÚTEIS: Certifique-se de pedir ao banco que envie o questionário do condomínio ao HOA logo no início, para que o banco possa determinar o mais cedo possível se o condomínio atende às diretrizes da Fannie Mae ou Freddie Mac e, portanto, se qualifica para um empréstimo convencional.

Além disso, você sabia que Fannie Mae e Freddie Mac oferecem dois tipos de processos de aprovação de condomínios - revisão limitada e revisão completa? A revisão limitada é mais rápida e implica questionário de condomínio mais curto. No entanto, a revisão limitada está disponível apenas para condomínios estabelecidos (não novos condomínios), e você deve fazer adiantamentos mais altos. ( Na Flórida, sob o processo de revisão limitada, os pagamentos obrigatórios são particularmente altos - 25% para a residência principal e 30% para segunda casa ou casa de investimento..)

Opção # 3: Encontre um emprestador que ofereça especificamente empréstimos para condomínios não garantidos

Você pode ter tentado aprovar o condomínio não aprovado, mas não teve sucesso. Ou talvez você não tenha tempo de esperar pelo término do processo de aprovação. Pode levar meses, dependendo do projeto do condomínio e da situação atual. Além disso, a taxa de sucesso na Flórida para obter aprovação de condomínios pode ser bastante baixa; por exemplo, no sul da Flórida, menos de 10% de condomínios enviado para revisão completa para Fannie Mae ou Freddie Mac receber aprovação.

Se for esse o caso, e você ainda precisa de financiamento para o seu condomínio não-garantia, você pode procurar um emprestador alternativo que se especialize em hipotecas para condomínios não-garantidos.

Por exemplo, você pode procurar um “credor de carteira”. Ao contrário dos bancos tradicionais, que vendem seus empréstimos à Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ou VA, os credores em carteira mantêm seus empréstimos em seus próprios livros (ou carteiras). Portanto, os credores da carteira não são incomodados pelo fato de que eles não serão capazes de vender o seu empréstimo condomínio não garantível.

Você também pode procurar um credor especializado em hipotecas não qualificadas (não-QM). (Um empréstimo não-QM não se encaixa na definição de hipoteca qualificada do Departamento de Proteção Financeira do Consumidor. Os empréstimos condominiais não garantidos são apenas um exemplo de empréstimos não-QM.) Esses credores podem vender esses empréstimos a investidores no mercado secundário. Como tal, esses credores, como credores de carteira, não são incomodados pelo fato de que eles não serão capazes de vender seu empréstimo de condomínio não-garantível para Fannie Mae, Freddie Mac, o FHA ou o VA.

As condições de empréstimo oferecidas por esses credores para condomínios não garantidos variam, mas aqui está um exemplo:

  • Máximo 80% loan-to-value;
  • Virtualmente, todas as razões para um condomínio ser definido como não-garantível são permitidas (com exceção de certas deficiências estruturais ou litígios pendentes); e
  • Condomínio deve ter uma cozinha completa e pelo menos um quarto separado, e mínimo de 500 pés quadrados é geralmente necessária.

Conclusão

Encontrar financiamento para condomínios na Flórida, especialmente para condomínios não garantidos, é particularmente complicado. No entanto, com uma compreensão do processo e uma pitada de paciência, você pode tornar o seu sonho de possuir esse condomínio uma realidade.

Continue explorando nossa série "Turndowns bancários":

ANTERIOR: Você está procurando um empréstimo comercial para uma propriedade exclusiva ou para fins especiais? (Volume 8)

PRÓXIMO: Você está procurando por financiamento de devedores em posse (DIP) para manter sua empresa à tona durante a falência? (Volume 10)

Para acessar todos os volumes desta série, vá para a nossa página “Series” aqui.

David A. Krebs é um corretor hipotecário licenciado que oferece programas de empréstimos comerciais e residenciais além do seu banco regular. Ligue para 321-239-2781, clique em aqui para enviar uma mensagem ou clique aqui para reservar uma consulta gratuita.