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Nesta série de artigos ("Recusas de bancos"), exploramos por que os mutuários são recusados ​​pelo banco para um empréstimo e como eles podem ser aprovados por outro credor. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a página "Série" aqui.

Talvez você esteja interessado em comprar uma nova casa, mas recentemente passou por uma falência, execução duma hipoteca, escritura de substituição, ou venda a descoberto. Você pode pensar que, devido aos danos recentes no seu histórico de crédito, não é possível se qualificar para um empréstimo hipotecário

No entanto, isso é um equívoco comum.

Estes eventos não arruinar permanentemente o seu crédito, e há credores lá fora, que entendem que você precisa para reconstruir sua pontuação de crédito e estão dispostos a aprová-lo para um empréstimo.

Você pode ser capaz de recuperar de seu evento de crédito negativo (se era uma falência, execução de hipoteca, ação de execução hipotecária, venda a descoberto, etc.) muito mais cedo do que o previsto e ainda se tornar um proprietário.

O fator-chave que os credores consideram em oferecer um empréstimo é quanto tempo se passou desde o evento em questão. Esta passagem do tempo é também conhecida como “tempero” ou “período de espera”.

Descrevemos abaixo os diferentes períodos de espera (que variam muito de muitos anos para tão pouco quanto um dia) e quaisquer requisitos adicionais.

Períodos de espera para empréstimos convencionais (Fannie Mae / Freddie Mac)

Visão geral: abaixo Fannie Mae e o Freddie Mac orientações para residências unifamiliares, os períodos de espera variam dois anos a sete anos, dependendo de qual “evento de crédito depreciativo significativo” está em questão, e se você pode demonstrar quaisquer “circunstâncias atenuantes”. Independentemente do período de espera, você também deve demonstrar que “restabeleceu” seu crédito.

De acordo com Fannie Mae e Freddie Mac, exemplos de “eventos de crédito depreciativos significativos” incluem:

  • Falência (Capítulo 7, 11 ou 13);
  • Vários pedidos de falência nos últimos sete anos;
  • Encerramento;
  • Instrução de encerramento (ou seja, uma transação na qual a escritura da propriedade real é transferida de volta para o servicer do empréstimo);
  • Venda a descoberto (aka venda preforeclosure) (ou seja, a venda de um imóvel em vez de um encerramento, resultando em um pagamento de menos do que o montante total devido, que foi pré-aprovado pelo servicer do empréstimo); e
  • Cobrança da conta hipotecária (ou seja, quando o credor determinou que há pouca ou nenhuma probabilidade de que a dívida hipotecária seja cobrada).

Em suas diretrizes, Fannie Mae e Freddie Mac afirmam que a presença de um “evento de crédito depreciativo significativo” aumenta a probabilidade de um default futuro e representa um nível significativamente maior de risco de inadimplência. Como tal, Fannie Mae e Freddie Mac não comprarão ou garantirão esses empréstimos a menos que um certo período de espera tenha decorrido desde que o evento de crédito depreciativo significativo ocorreu.

Abaixo está uma tabela resumindo os requisitos do período de espera da Fannie Mae e Freddie Mac para cada tipo de evento de crédito depreciativo significativo:

Diretrizes de hipoteca para Fannie Mae / Freddie Mac

Como você pode ver, os períodos de espera são mais curtos se você puder mostrar “circunstâncias atenuantes”, que Fannie Mae e Freddie Mac definem como “eventos não recorrentes que estão além do controle do mutuário e que resultam em uma redução súbita, significativa e prolongada da renda ou um aumento catastrófico das obrigações financeiras. ”Exemplos de circunstâncias atenuantes incluem divórcio, doença, perda repentina de renda familiar e perda de emprego.

Além dos períodos de espera descritos acima, você também deve demonstrar que "restabeleceu" seu crédito, o que significa que:

Você deve atender aos requisitos mínimos de pontuação de crédito com base nos parâmetros do empréstimo; e

Você deve ter o suficiente de um histórico de crédito tradicional contendo um instantâneo suficiente de suas contas e pagamentos para o credor analisar. Crédito não tradicional ou “arquivos finos” não são aceitáveis.

Períodos de espera para empréstimos da Administração Federal da Habitação (FHA)

Visão geral: sob o Diretrizes de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) para residências unifamiliares, os períodos de espera variam um ano a três anos dependendo de qual evento de crédito está em questão, e se você pode demonstrar quaisquer "circunstâncias atenuantes".

Em comparação com a Fannie Mae e a Freddie Mac, a FHA tem períodos de espera ligeiramente mais curtos e requisitos adicionais diferentes, dependendo do tipo de evento pejorativo. Como Fannie Mae e Freddie Mac, a FHA também permite que “circunstâncias atenuantes” encurtem os períodos de espera.

As circunstâncias atenuantes devem estar além de seu controle, como uma doença grave ou a morte de um assalariado. Para execuções hipotecárias, escrituras no local e vendas a descoberto, enquanto o divórcio normalmente não é considerado uma circunstância atenuante, uma exceção pode ser concedida se sua hipoteca estiver em vigor no momento de seu divórcio, se seu ex-cônjuge tiver recebido a propriedade e hipoteca foi posteriormente excluída ou houve uma venda a descoberto subseqüente. A incapacidade de vender a propriedade devido a uma transferência de trabalho ou realocação para outra área não se qualifica como uma circunstância atenuante.

Abaixo está uma tabela resumindo os requisitos do período de espera do FHA e quaisquer requisitos adicionais aplicáveis, para cada tipo de evento:

Períodos de espera para empréstimos da Administração Federal da Habitação (FHA)

DICA ÚTIL: Como uma exceção importante para vendas a descoberto, a FHA não exige nenhum período de espera se você estiver atualizado no momento da venda a descoberto. Especificamente, você tem que mostrar (1) todos os pagamentos de hipoteca sobre a hipoteca anterior foram feitos dentro do mês devido para o período de 12-mês que precede a venda a descoberto; e (2) pagamentos de dívidas a prestações para o mesmo período de tempo também foram feitos dentro do mês devido.

Períodos de espera para empréstimos de administração de veteranos (VA)

Visão geral: sob o Diretrizes VA, os períodos de espera variam de um ano a dois anos dependendo de qual evento de crédito está em questão, e se você pode demonstrar quaisquer “circunstâncias” especiais.

Abaixo está uma tabela resumindo os requisitos do período de espera, e quaisquer requisitos adicionais aplicáveis, para cada tipo de evento reconhecido pelo VA:

Diretrizes: Períodos de espera para empréstimos da Administração de Veteranos (VA)

Para se qualificar para os períodos de espera mais curtos para falências, execuções de hipotecas ou ações no local, você teria que demonstrar que o evento foi causado por circunstâncias atenuantes além de seu controle, como desemprego, greves prolongadas ou contas médicas não cobertas por seguro. O divórcio geralmente não é visto como fora do seu controle.

DICA ÚTIL: Em uma situação de encerramento, se o empréstimo for impedido era um empréstimo do VA, você pode não ter direito total disponível para o novo empréstimo. Em outras palavras, o direito pode não ser restaurado se o seu empréstimo VA original não foi reembolsado integralmente. Trabalhe com o credor para verificar o seu Certificado de Titularidade e ver quanto é permitido emprestar sem gastar dinheiro.

Períodos de espera para empréstimos não convencionais

Visão geral: Se você não puder esperar os períodos de tempo exigidos pelas diretrizes da Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ou VA (que podem durar até sete anos), considere a possibilidade de obter um empréstimo não convencional de um credor alternativo. períodos de espera tão curtos quanto um dia desde o evento em questão. No entanto, espere pagar taxas de juros mais altas.

Os credores alternativos oferecem programas especiais para mutuários que recentemente passaram por certos eventos de crédito negativos. Por exemplo, alguns credores alternativos exigem apenas um período de espera de um ano para falências, sem exigir que você mostre quaisquer circunstâncias atenuantes.

Outros credores alternativos podem qualificá-lo, mesmo se você é apenas um dia de encerramento, venda a descoberto, falência ou escritura de exclusão.

Conclusão

Depois de uma falência, encerramento, escritura de execução hipotecária, venda a descoberto ou baixa da conta hipotecária, você pode pensar que a posse da casa não é uma opção, ou que os únicos empréstimos hipotecários que você poderá obter virão com alta taxa de juros. No entanto, se você conseguir ultrapassar os períodos de espera Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ou VA e reconstruir sua pontuação de crédito, poderá ter acesso às mesmas taxas de juros e termos que qualquer outra pessoa.

Alternativamente, se você não pode esperar tanto tempo, há credores lá fora que estão dispostos a conceder crédito em apenas um dia após o evento em questão.

Continue explorando nossa série "Turndowns bancários":

ANTERIOR: Você está procurando um empréstimo para construção comercial? (Volume 6)

PRÓXIMO: Você está procurando um empréstimo comercial para uma propriedade exclusiva ou de propósito especial? (Volume 8)

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Seja qual for o evento negativo em seu histórico de crédito, um corretor de hipoteca pode ajudá-lo a analisar os diferentes requisitos do período de espera e outros requisitos adicionais para que você obtenha o caminho para a aprovação do empréstimo e, em última análise, a propriedade da casa.

David A. Krebs é um corretor hipotecário licenciado que oferece programas de empréstimos comerciais e residenciais além do seu banco regular. Ligue para 321-239-2781, clique em aqui para enviar uma mensagem ou clique aqui para reservar uma consulta gratuita.