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Nesta série de guias (“Empréstimos no período do COVID-19”), exploramos suas opções de empréstimos hipotecários, apesar da pandemia do COVID-19. Ainda estão disponíveis soluções criativas e flexíveis para empréstimos, e continuamos monitorando a situação e mantendo-se informado sobre quem está emprestando. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a página "Série" aqui.

"Seja grande ou vá para casa!" Esse ditado motivacional nos encoraja a ser ousados ​​e ousados. Caso contrário, é melhor irmos para casa e não fazermos nada.

Este ditado se aplica com igual força no mundo dos empréstimos. Indivíduos que desejam comprar ou refinanciar um imóvel residencial não devem ser desencorajados se não conseguirem obter aprovação para um empréstimo hipotecário.

Às vezes, basta encontrar o credor certo com a flexibilidade de oferecer produtos de empréstimo criativos e inovadores.

Apesar da pandemia de coronavírus, ainda existem programas de empréstimos ousados ​​e ousados ​​por aí.

Os credores podem ter interrompido seus empréstimos que não são de QM devido ao COVID-19, mas recentemente se tornaram disponíveis novamente. ** Um tipo específico de empréstimo de não QM - empréstimos jumbo e super jumbo - está de volta com força total. Os empréstimos jumbo geralmente começam em US $ 510,400 e os empréstimos super-jumbo variam de US $ 5 a US $ 30 milhões.

Por exemplo, alguns programas de empréstimo jumbo oferecem 100% de empréstimo em valor (LTV). Em outras palavras, o adiantamento em uma compra de casa seria zero.

Além disso, esses programas são especialmente úteis para trabalhadores por conta própria ou 1099 mutuários. Em vez de declarações fiscais, W2s e folhas de pagamento, o mutuário pode se qualificar com base em documentação alternativa.

Em outras palavras, empréstimos jumbo não estão de volta. Eles estão de volta com reviravoltas criativas.

A curiosidade despertou?

Aqui, nos concentramos em três programas criativos de empréstimos hipotecários disponíveis hoje.

Então, vamos nos aprofundar e "ir em frente ou ir para casa!"

Programa Jumbo Criativo # 1: Colateralização Cruzada

Empréstimo colateral

Garanta seu empréstimo jumbo com uma garantia cruzada da propriedade em questão com uma propriedade que você já possui.

Para quem é este programa?

  • Este programa é destinado a mutuários que já possuem outras propriedades que podem ser usadas como garantia adicional para garantir um LTV de até 100% e evitar a necessidade de fazer qualquer adiantamento.
  • Em outras palavras, as outras propriedades do mutuário serão “cruzadas” com a propriedade em questão, daí o termo “colateralização cruzada”.

Como é que este programa funciona?

  • Jane já possui a Propriedade A e o valor restante devido no empréstimo para a Propriedade A é relativamente baixo. Ela deseja comprar a propriedade B, mas não deseja fazer nenhum adiantamento.
  • Como ela pode pagar o empréstimo na propriedade A e também comprar a propriedade B sem pagamento?
  • Ela pode colateralizar a Propriedade A e a Propriedade B comprometendo ambas as propriedades como garantia. O credor assumirá uma primeira posição de penhor em ambas as propriedades. Em troca, o credor concede a Jane o montante do empréstimo necessário para quitar o empréstimo da Propriedade A e comprar a Propriedade B a 100% LTV.

Quais são alguns dos outros destaques deste programa?

  • Este programa está disponível para transações de compra e para refinanciamentos.
  • O financiamento a 100% estará disponível apenas se (1) a transação for uma compra, não um refinanciamento; (2) o mutuário fornece reservas iguais a 12 meses de pagamentos de hipotecas; e (3) nenhum fundo de presente faz parte da transação.
  • Caso contrário, os adiantamentos mínimos são geralmente de 10% para propriedades ocupadas pelo proprietário e 20% para propriedades de segunda residência ou investimento.
  • Residências primárias, segundas residências e propriedades de investimento podem ser cruzadas com o assunto.
  • A segunda parte do imóvel deve pertencer ao mutuário.

Programa Jumbo criativo nº 2: ativos comprometidos

Empréstimo dado em garantia

Qualifique-se para o seu empréstimo jumbo, comprometendo seu dinheiro, ações, títulos ou outros ativos.

Para quem é este programa?

  • Este programa funciona para indivíduos de alto patrimônio líquido que possuem ativos líquidos substanciais para comprometer o credor (dinheiro, ações, títulos, CDs, contas de poupança, fundos mútuos) para garantir até 90% LTV.
  • Permite que os mutuários obtenham altos LTVs sem ter que liquidar suas contas e incorrer em implicações de ganhos de capital.

Como é que este programa funciona?

  • John entrou em contrato para comprar a propriedade A por US $ 1 milhão.
  • Ele gostaria de 90% de LTV para que seu pagamento fosse apenas US $ 100,000.
  • Em outras palavras, ele precisa de um montante de empréstimo de US $ 900,000.
  • No entanto, de acordo com as diretrizes do credor, ele só se qualifica para 70% LTV, que seria de US $ 700,000.
  • Para fazer com que o credor empreste US $ 900,000, John precisa prometer alguns de seus ativos ao credor para compensar o déficit de US $ 200,000.
  • Se John quiser prometer dinheiro, ele precisará comprometer 100% do déficit, ou US $ 200,000 em dinheiro.
  • Se John quiser prometer ativos não monetários (como ações), ele precisará comprometer 200% do déficit, ou US $ 400,000 em ações.
  • Durante todo o prazo do empréstimo, John deve reservar o valor comprometido em uma conta especial e manter o saldo necessário.

Quais são alguns dos outros destaques deste programa?

  • Este programa está disponível para transações de compra e para refinanciamentos.
  • O devedor (a parte que compromete os ativos) não precisa ser o tomador do empréstimo, nem precisa ter uma relação familiar com o tomador.
  • Residências primárias, segundas residências e propriedades de investimento são elegíveis.
  • Os ativos elegíveis incluem dinheiro, ações, títulos, CDs, contas de poupança e fundos mútuos.
  • Os ativos elegíveis não incluem ativos comprados em margem, opções, bônus de subscrição, ativos IRA, ativos 401K, anuidades, benefícios de seguro e 529 ou outros planos de economia educacional.

Programa Jumbo criativo nº 3: esgotamento de ativos

Empréstimo de dissipação de ativos

O credor o qualificará para um empréstimo jumbo calculando sua renda efetiva com base em seus ativos líquidos.

Para quem é este programa?

  • Este programa funciona para pessoas com alto patrimônio líquido, mas com pouca ou nenhuma renda mensal.
  • O “esgotamento de ativos” é um método de calcular um fluxo de renda mensal com base nos ativos do mutuário.
  • Apesar do nome, esse programa não exige que o mutuário realmente "esgote" ou liquide quaisquer ativos. O “esgotamento de ativos” é apenas uma ferramenta de subscrição.
  • Em outras palavras, esse programa funciona muito bem para os mutuários que anteriormente foram recusados ​​pelos bancos por terem índices de dívida / renda (DTI) considerados muito altos.

Como é que este programa funciona?

  • Jesse quer comprar a propriedade A, mas atualmente está desempregado.
  • No entanto, ele tem pelo menos US $ 500,000 em contas correntes e fundos mútuos.
  • O credor realizará um cálculo de exaustão de ativos para descobrir qual seria o efetivo fluxo de renda mensal de Jesse.
  • Especificamente, o credor receberia 100% do valor dos ativos de Jesse (US $ 500,000), amortizado em 30 anos ou até que Jesse complete 85 anos com um mínimo de 10 anos. A taxa de juros vigente (atualmente 5%) é usada para a taxa de retorno.
  • Se os fluxos mensais de renda forem altos o suficiente, Jesse se qualifica para o empréstimo para comprar a Propriedade A.

Quais são alguns dos outros destaques deste programa?

  • Este programa está disponível para transações de compra e para refinanciamentos.
  • Os ativos devem ser líquidos, mantidos em um banco nos EUA e 100% pertencentes ao mutuário.
  • O mutuário deve fornecer reservas iguais a 12 meses de principal, juros, impostos, seguros e quaisquer taxas de associação.
  • Os ativos elegíveis incluem contas correntes, poupança, fundos mútuos, fundos de investimento, ações públicas, CDs e valor em dinheiro do seguro de vida.
  • Os ativos elegíveis não incluem anuidades e ações de capital fechado.
  • As contas de aposentadoria não são elegíveis, a menos que o mutuário tenha pelo menos 59 anos e meio de idade.
  • Os fundos de negócios (excluindo ativos em uma conta operacional) podem ser utilizados com exceção, se o mutuário for o proprietário 100% do negócio e outros requisitos forem atendidos.

Palavras de despedida

Fornecer declarações fiscais, W2s e contracheques não é o único caminho disponível para comprar ou refinanciar uma casa.

Como demonstram as três soluções inovadoras de empréstimo acima, os mutuários podem usar outros itens à sua disposição para se qualificarem a um empréstimo. Eles podem usar outros imóveis de propriedade. Ou podem usar seus outros ativos - dinheiro, contas correntes, contas de poupança, fundos mútuos, trusts, ações públicas, títulos, CDs e valor em dinheiro do seguro de vida - para garantir o empréstimo jumbo de que precisam.

É possível encontrar os credores com a criatividade e flexibilidade para obter empréstimos jumbo fechados.

Não perca essas grandes oportunidades. Caso contrário, "vá em frente ou vá para casa!"

** Não QM significa Hipoteca não qualificada, o que significa simplesmente que não se enquadra na definição de Hipoteca qualificada (QM) sob as diretrizes do Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Todo empréstimo feito hoje está sujeito à regra da capacidade de reembolso do CFPB; Os empréstimos que não são de GQ apenas têm uma maneira diferente de chegar lá.

Entre em contato conosco pelo telefone 321-239-2781 ou david@davidakrebs.com ou clicando em aqui para saber mais sobre esses empréstimos gigantes inovadores, incluindo taxas de juros, se cidadãos de fora dos EUA (estrangeiros, estrangeiros residentes não permanentes e estrangeiros residentes permanentes) são elegíveis e outros detalhes.

Continue explorando nossa série "Empréstimos no tempo do COVID-19":

PRÓXIMO: “Programas criativos de empréstimos à habitação para mutuários autônomos” (Volume 2)

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