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David A. Krebs é um corretor de hipotecas licenciado com mais de 15 anos de experiência oferecendo opções de empréstimo além dos bancos tradicionais

Nesta série de guias (“Empréstimos na época do COVID-19”), exploramos suas opções de empréstimo hipotecário, apesar da pandemia do COVID-19. Soluções de empréstimo criativas e flexíveis ainda estão disponíveis e continuamos a monitorar a situação e manter o controle sobre quem está emprestando. Para acessar todos os volumes desta série, vá para nossa página “Série” aqui.

 

Você é o orgulhoso proprietário de um imóvel comercial.

Em circunstâncias normais, lidar com uma hipoteca em sua propriedade é apenas uma parte comum da condução dos negócios.

No entanto, para alguns proprietários e investidores, a pandemia do COVID-19 adicionou uma camada de complexidade e angústia à sua experiência em hipotecas.

Qualquer que seja a categoria em que sua propriedade se enquadra - multifamiliar, escritório, varejo, uso misto, industrial, armazenamento próprio, depósito, médico, hotelaria, restaurantes, automotivo, terrenos baldios ou para fins especiais - COVID-19 impactou todos nos.

Neste guia, focamos em três situações de “SOS” enfrentadas pelos proprietários de CRE atualmente e quais opções de empréstimo ainda estão disponíveis para resgatá-las, apesar do coronavírus.

Cenário SOS # 1 - preciso de dinheiro! Posso aproveitar o patrimônio da minha propriedade comercial?

Aproveite o patrimônio do seu CRE

É possível explorar o patrimônio de sua propriedade comercial, mas pode ser difícil encontrar um credor capaz e disposto.

A resposta curta é, sim, o refinanciamento de saque de imóveis comerciais ainda está disponível. No entanto, o principal fator determinante é se a propriedade é produtora de renda. Outro fator é se sua propriedade está pouco alavancada. Portanto, se você tem uma propriedade com baixa alavancagem que não foi gravemente afetada pela pandemia, você é um bom candidato para um refinanciamento de saque.

Não podemos todos ter a mesma sorte. Os credores entendem que certas indústrias foram duramente atingidos pelo COVID-19, incluindo instalações de lazer, cassinos e jogos, além de peças e equipamentos automotivos. E, pequenas empresas são particularmente vulneráveis ​​ao fechamento permanente, especialmente nos setores de acomodações e alimentação, serviços educacionais e setores de artes, entretenimento e recreação.

Se você tiver inquilinos, o credor também examinará seus rolos de aluguel, o que provavelmente pode não parecer tão forte quanto antes da pandemia.

Onde quer que você se enquadre no espectro, é possível aproveitar o patrimônio líquido de sua propriedade. Só vai levar muita paciência para encontrar o credor certo. De fato, alguns credores (principalmente bancos) pausaram temporariamente os refinanciamentos de saque em CRE.  

Depois de encontrar um credor que tenha apetite pelo risco para refinanciar sua propriedade, você precisará se preparar. Em resposta à incerteza no mercado, os credores adotaram termos mais rígidos. Por exemplo, alguns credores exigem que sejam depositados em depósito seis a doze meses de pagamentos de hipotecas, dependendo do rendimento da dívida. Você também pode esperar que as taxas de juros sejam mais altas, mas isso pode ser um pouco contrabalançado dependendo do valor do empréstimo, do rendimento da dívida, do índice de cobertura do serviço da dívida e do seu nível de experiência.

Explorar o patrimônio da sua propriedade ainda é uma possibilidade. Você só precisa ter as expectativas adequadas e saber onde procurar.

Cenário SOS # 2 - Não posso pagar os pagamentos da hipoteca! Quais são as opções que tenho para evitar a inadimplência e o encerramento?

Modificação do empréstimo

Preocupado com os pagamentos de hipotecas iminentes ou uma data de vencimento iminente? Você tem opções.

O COVID-19 pode estar se espalhando por todo o mundo, mas certos aspectos da vida cotidiana continuam a avançar, incluindo as datas de vencimento mensais dos pagamentos de suas hipotecas.

Isso pode ser particularmente problemático, especialmente se sua empresa tiver sofrido um impacto crítico com a pandemia. Ainda mais urgente, sua data de vencimento pode estar se aproximando.  

Se você não conseguir efetuar seus pagamentos mensais e / ou o valor aproximado do pagamento no vencimento, você tem duas opções principais para sair dessa situação difícil.

Tente obter uma modificação do empréstimo

Em primeiro lugar, você certamente pode pedir ao seu credor atual uma prorrogação, para modificar seu empréstimo ou para entrar em um acordo de tolerância. Diga ao seu credor que você deseja antecipar-se aos padrões reais. O credor pode estar disposto a trabalhar com você, mas não será fácil. É prudente contratar um advogado para este exercício. Além disso, esteja preparado para fornecer ao credor vários documentos, incluindo (1) uma declaração bem fundamentada das razões para a modificação do empréstimo; (2) projeções financeiras para os próximos 12 meses; (3) Demonstrações financeiras da propriedade no final do ano de 2019 e lista de aluguéis; (4) dados financeiros do mutuário e do fiador; e (5) um resumo das etapas que você realizou para mitigar as perdas (por exemplo, solicitar um empréstimo do CARES Act).  

Se você puder convencer seu credor de que seus problemas de fluxo de caixa são temporários, você está em uma posição mais sólida para negociar termos favoráveis, incluindo pagamentos apenas de juros por um período específico, redução da taxa de juros e prazo de vencimento estendido com opções de extensão. No entanto, de forma quid pro quo, o credor provavelmente também exigirá itens como fiadores adicionais, garantias adicionais e implementação de um sistema de gerenciamento de caixa.

Procure um emprestador de ponte para refinanciar você

Em segundo lugar, sua outra opção - se você não conseguir chegar a um acordo com seu credor atual - é encontrar outro credor para refinanciar sua hipoteca atual. Uma solução ideal aqui pode ser um empréstimo ponte. Um empréstimo-ponte é um empréstimo hipotecário de curto prazo que permite ao mutuário obter fundos rapidamente para cobrir uma necessidade urgente. Aqui, a necessidade premente é fazer um novo empréstimo para superar a situação do coronavírus e ganhar tempo até que sua situação financeira melhore.  

Os empréstimos-ponte geralmente variam de seis meses a três anos e exigem pagamentos somente de juros durante a vida do empréstimo. Como a propriedade em si serve como garantia principal (se não a única), os empréstimos-ponte são empreendimentos arriscados para os credores. Devido ao alto nível de risco, os bancos tradicionais relutam em conceder esses empréstimos, especialmente durante o COVID-19. Para preencher esse nicho, muitos credores não bancários alternativos criaram uma especialidade para o financiamento-ponte e continuam a fornecer esses tipos de produtos-ponte durante a pandemia.

Portanto, você tem a capacidade de evitar a inadimplência no seu empréstimo hipotecário comercial, seja o trabalho com o credor atual ou a busca de um novo credor.

Cenário SOS # 3 - Eu dei o calote e agora estou enfrentando a execução hipotecária! Quais estratégias de saída eu tenho?

Evite o encerramento com um empréstimo de resgate

Os credores da ponte, especializados em resgate de execução hipotecária, podem ajudá-lo a manter seu imóvel comercial.

Apesar de seus melhores esforços, a COVID-19 fez com que você deixasse de pagar seu empréstimo hipotecário e seu credor atual não está disposto a entrar em um acordo de tolerância com você. Ou talvez você já estivesse em processo de execução hipotecária perante o COVID-19.

Dependendo do estado em que sua propriedade se encontra, você pode ter algum espaço para respirar se houver atualmente uma moratória de execução hipotecária ou permanecer em vigor. Uma lista estado por estado resumindo as ordens governamentais aplicáveis ​​para as ações de execução hipotecária pode ser encontrada aqui.

Ainda assim, essas moratórias serão suspensas e você inevitavelmente se encontrará como réu nomeado em uma nova ação de encerramento ou uma ação de encerramento recentemente retomada.

Quais são as suas opções para manter sua propriedade comercial e evitar perdê-la através de uma venda de encerramento?

A solução é um empréstimo de resgate de execução hipotecária. Um subconjunto especial de credores-ponte, credores de resgate de execução hipotecária, especificamente refinanciar empréstimos que já estão em execução hipotecária. Você usa o produto do empréstimo para pagar ao seu credor atual o valor declarado em seu julgamento final de execução hipotecária contra você e consegue manter sua propriedade.

Depois de consultar um advogado, outra opção é pedir falência de acordo com o Capítulo 11 do Código de Falências dos Estados Unidos. Arquivar a falência mantém a ação de execução hipotecária. Além disso, como um “devedor em posse”, você tem acesso a um empréstimo especial denominado financiamento “devedor em posse” ou “DIP”. Outra forma de empréstimo-ponte, Financiamento DIP fornece à sua empresa a liquidez necessária para pagar a seus vendedores e fornecedores, continuar suas operações diárias e permanecer à tona durante a falência.

Palavras de despedida

COVID-19 teve um impacto devastador em todos os aspectos de nossas vidas. Como proprietário-usuário ou investidor de um imóvel comercial, você enfrenta desafios únicos:

  • Se você está na posição privilegiada de possuir uma propriedade pouco alavancada e com fluxo de caixa, deseja aproveitar o patrimônio, mas encontrar termos favoráveis ​​de refinanciamento de saque é mais difícil do que nunca.
  • Se você não conseguir efetuar os pagamentos da hipoteca e quiser evitar a inadimplência, será um processo difícil e complicado negociar um exercício de empréstimo com o credor atual.
  • Se você passou do ponto de inadimplência e já está enfrentando a exclusão, aguardar a moratória da exclusão ser levantada em seu estado pode estar causando ansiedade.

A boa notícia é que existem soluções para cada um desses três cenários. Basta ter criatividade e paciência para encontrar a solução certa que lhe permitirá proteger e manter seu imóvel comercial.

Entre em contato conosco pelo telefone 321-239-2781 ou david@davidakrebs.com ou clicando em aqui para saber mais sobre suas opções de financiamento hipotecário como proprietário de imóveis comerciais durante esses tempos difíceis.

 

Continue explorando nossa série “Empréstimos na Época de COVID-19”:

ANTERIOR: “Empréstimos estrangeiros para casas ensolaradas na Flórida!” (Volume 4)

PRÓXIMO:  “Indo além do tijolo e argamassa com empréstimos C&I” (Volume 6)

Para acessar todos os volumes desta série, vá para nossa página “Série” aqui.

Corretor de hipotecas de Miami

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