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Nesta série de guias (“Empréstimos no período do COVID-19”), exploramos suas opções de empréstimos hipotecários, apesar da pandemia do COVID-19. Ainda estão disponíveis soluções criativas e flexíveis para empréstimos, e continuamos monitorando a situação e mantendo-se informado sobre quem está emprestando. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a página "Série" aqui.

Você é o orgulhoso proprietário de um imóvel comercial.

Em circunstâncias normais, lidar com uma hipoteca em sua propriedade é apenas uma parte comum da condução dos negócios.

No entanto, para alguns proprietários e investidores, a pandemia do COVID-19 adicionou uma camada de complexidade e angústia à sua experiência em hipotecas.

Qualquer que seja a categoria em que sua propriedade se enquadre - multifamiliar, escritório, varejo, uso misto, industrial, armazenamento próprio, armazém, assistência médica, hospitalidade, restaurantes, automotivo, terrenos baldios ou finalidade específica - o COVID-19 afetou todos nos.

Neste guia, focamos em três situações de “SOS” enfrentadas pelos proprietários de CRE atualmente e quais opções de empréstimo ainda estão disponíveis para resgatá-las, apesar do coronavírus.

Cenário SOS # 1 - Preciso de dinheiro! Posso explorar o patrimônio de minha propriedade comercial?

Aproveite o patrimônio do seu CRE

É possível explorar o patrimônio de sua propriedade comercial, mas pode ser difícil encontrar um credor capaz e disposto.

A resposta curta é: sim, o refinanciamento de saque em imóveis comerciais ainda está disponível. No entanto, o principal fator determinante é se a propriedade gera renda. Outro fator é se sua propriedade é pouco aproveitada. Portanto, se você possui uma propriedade de baixa alavancagem que não foi severamente afetada pela pandemia, é um bom candidato a um refinanciamento de saque.

Não podemos todos ter a mesma sorte. Os credores entendem que certas indústrias foram duramente atingidos pelo COVID-19, incluindo instalações de lazer, cassinos e jogos, além de autopeças e equipamentos. E, pequenas empresas são particularmente vulneráveis ​​ao fechamento permanente, especialmente nos setores de acomodações e alimentação, serviços educacionais e setores de artes, entretenimento e recreação.

Se você tiver inquilinos, o credor também examinará seus rolos de aluguel, o que provavelmente pode não parecer tão forte quanto antes da pandemia.

Onde quer que você esteja no espectro, é possível aproveitar o patrimônio da sua propriedade. É preciso muita paciência para encontrar o credor certo. De fato, alguns credores (particularmente bancos) interromperam temporariamente os refinanciamentos de saque no CRE.

Depois de encontrar um credor com risco de refinanciar sua propriedade, precisará se preparar. Em resposta à incerteza no mercado, os credores adotaram termos mais rígidos. Por exemplo, alguns credores exigem a garantia de seis a doze meses de pagamentos de hipotecas, dependendo do rendimento da dívida. Você também pode esperar que as taxas de juros sejam mais altas, mas isso pode ser um pouco compensado, dependendo do valor do empréstimo, do rendimento da dívida, do índice de cobertura do serviço da dívida e do seu nível de experiência.

Explorar o patrimônio da sua propriedade ainda é uma possibilidade. Você só precisa ter as expectativas adequadas e saber para onde procurar.

Cenário SOS # 2 - Não posso pagar os pagamentos da hipoteca! Quais são as opções que tenho para evitar a inadimplência e a exclusão?

Modificação do empréstimo

Preocupado com os iminentes pagamentos de hipotecas ou com uma data de vencimento iminente? Você tem opções.

O COVID-19 pode estar se espalhando por todo o mundo, mas certos aspectos da vida cotidiana continuam a avançar, incluindo as datas de vencimento mensais dos pagamentos de suas hipotecas.

Isso pode ser particularmente problemático, especialmente se o seu negócio tiver sido impactado criticamente pela pandemia. Ainda mais urgente, sua data de vencimento pode estar chegando.

Se você não conseguir efetuar seus pagamentos mensais e / ou o valor aproximado do pagamento no vencimento, você tem duas opções principais para sair dessa situação difícil.

Tente obter uma modificação do empréstimo

Primeiro, você pode certamente pedir ao seu credor atual uma extensão, modificar seu empréstimo ou entrar em um acordo de tolerância. Diga ao seu credor que você deseja se antecipar aos padrões reais. O credor pode estar disposto a trabalhar com você, mas não será fácil. É prudente contratar um advogado para este exercício. Além disso, esteja preparado para fornecer ao credor vários documentos, incluindo (1) uma declaração bem fundamentada dos motivos da modificação do empréstimo; (2) projeções financeiras para os próximos 12 meses; (3) demonstrações financeiras de propriedades no final do ano de 2019 e rolo de aluguel; (4) dados financeiros atuais do tomador e do garantidor; e (5) um resumo das etapas que você tomou para mitigar perdas (por exemplo, solicitando um empréstimo da CARES Act).

Se você conseguir convencer seu credor de que seus problemas de fluxo de caixa são temporários, você estará em uma posição mais forte para negociar termos favoráveis, incluindo pagamentos somente de juros por um período de tempo específico, redução da taxa de juros e data de vencimento estendida com opções de extensão. No entanto, de maneira proporcional, o credor provavelmente também exigirá itens como fiadores adicionais, garantias adicionais e implementação de um sistema de gerenciamento de caixa.

Procure um emprestador de ponte para refinanciar você

Segundo, sua outra opção - se você não conseguir estabelecer um acordo com seu credor atual - é encontrar outro credor para refinanciar sua hipoteca atual. Uma solução ideal aqui pode ser uma empréstimo ponte. Um empréstimo-ponte é um empréstimo hipotecário de curto prazo que permite que o mutuário garanta rapidamente fundos para cobrir uma necessidade premente. Aqui, a necessidade premente está se movendo para um novo empréstimo para superar a situação do coronavírus e ganhar tempo até que sua situação financeira melhore.

Os empréstimos-ponte normalmente variam de seis meses a três anos e exigem pagamentos apenas de juros durante a vida do empréstimo. Como a propriedade em si serve como garantia principal (se não a única), os empréstimos-ponte são empreendimentos arriscados para os credores. Devido ao alto nível de risco, os bancos tradicionais relutam em conceder esses empréstimos, especialmente durante o COVID-19. Para preencher esse nicho, muitos credores alternativos não bancários criaram uma especialidade para o financiamento de pontes e continuam fornecendo esses tipos de produtos durante a pandemia.

Portanto, você tem a capacidade de evitar a inadimplência no seu empréstimo hipotecário comercial, seja o trabalho com o credor atual ou a busca de um novo credor.

Cenário SOS # 3 - Eu deixei o padrão e agora estou enfrentando a execução duma hipoteca! Quais estratégias de saída eu tenho?

Evite o encerramento com um empréstimo de resgate

Os credores da ponte, especializados em resgate de execução hipotecária, podem ajudá-lo a manter seu imóvel comercial.

Apesar dos seus melhores esforços, o COVID-19 fez com que você inadimplisse seu empréstimo hipotecário e seu credor atual não está disposto a entrar em um acordo de tolerância com você. Ou talvez você já estivesse em um processo de encerramento antes da COVID-19.

Dependendo do estado em que sua propriedade se encontra, você pode ter algum espaço para respirar se houver atualmente uma moratória de encerramento ou permanecer no local. Pode ser encontrada uma lista estado por estado, resumindo as ordens governamentais aplicáveis ​​que mantêm ações de execução hipotecária aqui.

Ainda assim, essas moratórias serão suspensas e você inevitavelmente se encontrará como réu nomeado em uma nova ação de encerramento ou uma ação de encerramento recentemente retomada.

Quais são as suas opções para manter sua propriedade comercial e evitar perdê-la através de uma venda de encerramento?

A solução é um empréstimo de resgate de execução hipotecária. Um subconjunto especial de credores-ponte, credores de resgate de execução hipotecária refinancia especificamente empréstimos que já estão em execução hipotecária. Você usa os recursos do empréstimo para pagar ao seu credor atual o valor declarado em seu julgamento final de execução hipotecária contra você e fica com sua propriedade.

Depois de consultar um advogado, outra opção é entrar em falência de acordo com o Capítulo 11 do Código de Falências dos EUA. A declaração de falência permanece a ação de encerramento. Além disso, como “devedor em posse”, você tem acesso a empréstimos especiais chamados “devedor em posse” ou financiamento “DIP”. Outra forma de empréstimo-ponte, Financiamento DIP fornece à sua empresa a liquidez necessária para pagar a seus vendedores e fornecedores, continuar suas operações diárias e permanecer à tona durante a falência.

Palavras de despedida

O COVID-19 cobrou um preço devastador em todos os aspectos de nossas vidas. Como proprietário-usuário ou investidor imobiliário comercial, você enfrenta desafios únicos:

  • Se você está na posição privilegiada de possuir uma propriedade pouco alavancada e com fluxo de caixa, deseja aproveitar o patrimônio, mas encontrar termos favoráveis ​​de refinanciamento de saque é mais difícil do que nunca.
  • Se você não conseguir efetuar os pagamentos da hipoteca e quiser evitar a inadimplência, será um processo difícil e complicado negociar um exercício de empréstimo com o credor atual.
  • Se você passou do ponto de inadimplência e já está enfrentando a exclusão, aguardar a moratória da exclusão ser levantada em seu estado pode estar causando ansiedade.

A boa notícia é que existem soluções para cada um desses três cenários. Basta criatividade e paciência para encontrar a solução certa que permitirá proteger e manter seu imóvel comercial.

Entre em contato conosco pelo telefone 321-239-2781 ou david@davidakrebs.com ou clicando em aqui para saber mais sobre suas opções de financiamento hipotecário como proprietário de imóveis comerciais durante esses tempos difíceis.

Continue explorando nossa série "Empréstimos no tempo do COVID-19":

ANTERIOR: "Empréstimos nacionais estrangeiros para casas ensolaradas da Flórida!" (Volume 4)

PRÓXIMO: “Indo além do tijolo e argamassa com empréstimos C&I” (Volume 6)

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