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David A. Krebs é um corretor de hipotecas licenciado com mais de 15 anos de experiência oferecendo opções de empréstimo além dos bancos tradicionais

Nesta série de guias (“Empréstimos na época do COVID-19”), exploramos suas opções de empréstimo hipotecário, apesar da pandemia do COVID-19. Soluções de empréstimo criativas e flexíveis ainda estão disponíveis e continuamos a monitorar a situação e manter o controle sobre quem está emprestando. Para acessar todos os volumes desta série, vá para nossa página “Série” aqui.

 

Como qualquer investidor imobiliário em imóveis residenciais lhe dirá, encontrar o emprestador certo é crucial para garantir que seu projeto seja rentável.

Encontrar o financiamento certo foi particularmente desafiador durante o primeiro trimestre deste ano, pois muitos credores suspenderam seus empréstimos para propriedades de investimento devido ao COVID-19.

Mas, a boa notícia é que cada vez mais os credores estão retomando seus empréstimos para investimento imobiliário residencial. Não apenas esses empréstimos estão de volta, mas eles estão de volta a um alto nível de flexibilidade e criatividade. Os investidores experientes, bem como os investidores de primeira viagem são elegíveis. Os empréstimos-ponte de curto prazo e os empréstimos de longo prazo de até 30 anos estão de volta ao menu. E os investidores experientes têm a opção adicional de se qualificar exclusivamente com base na renda da propriedade, não em sua renda pessoal.

Esteja você procurando fundos para comprar, refinanciar ou renovar uma única propriedade de aluguel ou várias propriedades de aluguel de uma só vez, agora você tem várias opções.

Neste guia, focamos em quatro opções específicas para ajudá-lo a decidir qual faixa é melhor para você.

Programa 1: Propriedade de locação individual ("Empréstimo DSCR" ou "Empréstimo sem proporção")

Empréstimo individual (DSCR ou empréstimo sem rácio)

O programa “DSCR” ou “No Ratio” é para investidores experientes e se concentra na renda da propriedade, não na renda pessoal do investidor.

Para quem é este programa?

  • Este programa é para investidores imobiliários experientes que procuram um processo simplificado de solicitação de empréstimo para comprar ou refinanciar uma única propriedade de aluguel.
  • Sob esse programa, o credor não exige que o índice de endividamento / renda (DTI) do devedor esteja abaixo de um certo nível, daí o termo "Programa sem rácio".
  • Como o credor não calculará o DTI do mutuário, não há necessidade de fornecer declarações fiscais, W2s ou outros documentos relacionados à renda.
  • Em vez disso, o credor se concentra no potencial de receita da propriedade em comparação com as despesas da propriedade. Este rácio é conhecido como rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR), daí porque este programa também é conhecido como “Programa DSCR”.

Como é que este programa funciona?

  • Bella é uma investidora imobiliária experiente que deseja comprar a propriedade A para adicionar ao seu portfólio de propriedades de investimento para aluguel.
  • A propriedade A é uma propriedade de aluguel de curto prazo, que Bella irá alugar por meio do Airbnb ou VBRO. (Como uma grande característica deste programa, os credores não aceitam apenas propriedades para locação que operam em locações anuais tradicionais, mas também propriedades para locação de curto prazo.)
  • No pedido de empréstimo, Bella não terá que fornecer nenhuma informação de emprego ou renda sobre si mesma. Ela também não terá que fornecer declarações de impostos, W2s ou contracheques.
  • Em vez disso, o credor analisará a qualidade dos fluxos de caixa da Propriedade A realizando uma avaliação especial e uma pesquisa de aluguel (Formulário Fannie Mae 1007) para calcular o DSCR da Propriedade A.
  • O DSCR, que significa índice de cobertura do serviço da dívida, é apenas uma maneira elegante de determinar se a propriedade gera fluxo de caixa suficiente para "atender" ou pagar pelas despesas associadas à propriedade.  
  • Quanto maior o DSCR, melhor o fluxo de caixa da propriedade.
  • O credor específico ao qual Bella se inscreveu requer um DSCR de pelo menos 1.15.  
  • O credor calcula o DSCR dividindo os aluguéis brutos da propriedade A pelo principal, juros, impostos, seguros e taxas de associação (PITIA) da propriedade A.
  • A avaliação indica que o aluguel bruto da Propriedade A, de acordo com o mercado atual, deve ser de US $ 1,150 por mês, e o credor calcula o PITIA da Propriedade A em US $ 1,000 por mês.
  • Assim, o DSCR da propriedade A é de 1.15 (US $ 1,150 / US $ 1,000) e Bella se qualifica para o empréstimo.

Quais são alguns dos outros destaques deste programa?

  • Este programa está disponível para transações de compra, bem como para refinanciamentos, taxa e prazo e saque.
  • Os investidores de primeira viagem não são elegíveis. Normalmente, os credores exigem que o mutuário tenha um histórico de posse e administração de imóveis de investimento residencial ou comercial por no mínimo doze meses nos três anos mais recentes. Além disso, os credores podem exigir que o investidor seja proprietário de sua residência principal.
  • A maioria dos credores exige um DSCR mínimo de 1.10 a 1.15. Alguns credores estão dispostos a olhar para propriedades que têm um DSCR tão baixo quanto 1.00.
  • Os tipos de propriedades aceitáveis ​​incluem residências unifamiliares, PUDs, residências urbanas, condomínios (incluindo condomínios não garantidos) e 2-4 unidades.
  • Propriedades de aluguel de curto prazo são permitidas.
  • O montante máximo do empréstimo é tipicamente em torno de US $ 2 milhões, mas alguns credores vão aumentar.
  • O empréstimo máximo ao valor (LTV) varia de 65% a 70%.
  • Os termos disponíveis incluem taxa de juros fixa de 30 anos e hipoteca de taxa anual 5/1 (ARM). Pagamentos apenas de juros também são uma opção. 
  • A pontuação de crédito mínima para se qualificar geralmente é de 680 a 720.
  • Os mutuários elegíveis incluem cidadãos dos EUA, residentes permanentes e não-permanentes com crédito nos EUA.
  • O vendedor ou outra parte interessada pode fazer uma contribuição máxima de 2% para os custos de fechamento.

Programa 2: Várias propriedades de aluguel ("Empréstimo de carteira de aluguel")

Comprar ou refinanciar várias propriedades de investimento imobiliário residencial

Como o programa DSCR / sem relação, o empréstimo da carteira de aluguel para várias propriedades concentra-se no fluxo de caixa das propriedades.

Para quem é este programa?

  • Este programa é para investidores imobiliários experientes que desejam comprar ou refinanciar várias propriedades (geralmente de pelo menos 5 a 7) sob um único empréstimo.
  • Como o programa DSCR / sem relação para empréstimos de propriedade de investimento único, o empréstimo de carteira de aluguel também não requer verificação de renda pessoal. Nenhuma declaração de imposto de renda ou outros documentos de renda são exigidos, e nenhum DTI mínimo é exigido.

Como é que este programa funciona?

  • Brian é um investidor imobiliário experiente que atualmente possui 7 propriedades de aluguel.
  • Ele gostaria de refinanciar as hipotecas atuais sobre as 7 propriedades, que têm datas de vencimento diferentes e estão com credores diferentes.
  • Brian também gostaria de adquirir um oitavo imóvel de aluguel para adicionar ao seu portfólio.
  • Desde que o fluxo de caixa das 8 propriedades seja suficientemente bom para satisfazer o requisito mínimo de DSCR do credor, Brian se qualificará para o empréstimo.
  • No final das contas, Brian pode consolidar todas as dívidas, desbloquear seu patrimônio existente e comprar a nova propriedade - tudo sob um empréstimo com um credor.

Quais são alguns dos outros destaques deste programa?

  • Este programa está disponível para transações de compra, bem como para refinanciamentos, taxa e prazo e saque.
  • Os investidores de primeira viagem não são elegíveis. Normalmente, os credores exigem que o mutuário tenha um histórico de posse e administração de imóveis de investimento residencial ou comercial por no mínimo doze meses nos três anos mais recentes.  
  • A maioria dos credores exige que cada propriedade do portfólio mantenha um DSCR mínimo de cerca de 1.10 a 1.25.
  • Os tipos de propriedades aceitáveis ​​incluem residências unifamiliares, residências urbanas, condomínios, 2 a 4 unidades e multifamiliares.
  • O valor típico do empréstimo varia de US $ 500,000 a US $ 100 milhões.
  • O LTV máximo varia de 65% a 70%.
  • Os termos disponíveis incluem taxas de juros fixas de 5, 7 e 10 anos. Pagamentos apenas de juros também são uma opção. 
  • A pontuação de crédito mínima para se qualificar geralmente é de 680 a 720.
  • Os mutuários elegíveis incluem cidadãos dos EUA, residentes permanentes, residentes não permanentes e estrangeiros.
  • Opções sem recurso estão disponíveis com esculturas padrão.

Programa nº 3: Investidor iniciante (“Empréstimo completo de documentos” ou “Empréstimo com extrato bancário”)

Qualifique-se para um empréstimo de investimento com base em declarações fiscais ou extratos bancários

Os investidores iniciantes podem entrar em contato com a qualificação com base em declarações fiscais ou em um nível mais baixo de documentação, como extratos bancários.

Para quem é este programa?

  • Diferentemente da relação DSCR / no e dos programas de empréstimo da carteira de aluguel, destinados a investidores experientes, este programa é adaptado para investidores iniciantes.
  • Como ainda não possuem experiência em investimentos, esses mutuários deverão fornecer algum nível de documentação de sua renda pessoal.
  • Este programa é essencialmente o reverso dos dois primeiros programas, em que o credor analisa o DSCR da propriedade, não o DTI do mutuário. Aqui, o credor analisa o DTI do mutuário, não o DSCR da propriedade.
  • Sob o programa de documento completo (ou "documento completo"), devem ser fornecidas declarações fiscais, W2s, folhas de pagamento e outros documentos de renda.
  • Sob o programa de extrato bancário, apenas extratos bancários são necessários (geralmente 12 ou 24 meses), nenhuma declaração de imposto ou o Formulário 4506-T.

Como é que este programa funciona?

  • Bonnie nunca possuía ou administrava imóveis, e deseja comprar sua primeira propriedade para investimento em aluguel.
  • Seu corretor de hipotecas avisa que ela pode se qualificar com base em suas declarações fiscais ou extratos bancários.
  • Como Bonnie é autônoma, ela mostra uma renda mais alta por meio de seus extratos bancários do que por suas declarações fiscais, então ela opta pelo programa de extrato bancário.
  • Usando os depósitos e despesas mostrados nos 12 meses de extratos bancários de Bonnie, o credor calcula seu DTI em 40%.  
  • Como o DTI máximo permitido pelo credor é de 43%, Bonnie se qualifica para o empréstimo.

Quais são alguns dos outros destaques deste programa?

  • Este programa está disponível para transações de compra, bem como para refinanciamentos, taxa e prazo e saque.
  • Investidores iniciantes são elegíveis (assim como investidores experientes).
  • Os tipos de propriedades aceitáveis ​​incluem residências unifamiliares, residências urbanas, condomínios e 2 a 4 unidades.
  • O DTI máximo permitido é geralmente 43%.
  • O montante máximo do empréstimo é tipicamente em torno de US $ 2 milhões, mas alguns credores vão aumentar.
  • O LTV máximo varia de 60 a 65%.
  • Termo de taxa de juros fixa de 30 anos, bem como ARMs 5/1, 7/1 e 10/1 estão disponíveis. Pagamentos apenas de juros também são uma opção.   
  • A pontuação de crédito mínima para se qualificar geralmente é de 680 a 720.
  • Os mutuários elegíveis incluem cidadãos dos EUA, residentes permanentes e não-permanentes com crédito nos EUA.

Programa # 4: Fix-and-Flip ou Fix-and-Hold ("Empréstimo ponte")

Empréstimos-ponte para consertar e inverter e consertar e manter

Investidores iniciantes e experientes podem obter os fundos imediatos necessários para seus projetos de consertar e virar ou consertar e manter.

Para quem é este programa?

  • Essa é uma ótima opção para investidores que desejam comprar ou refinanciar rapidamente um fixador superior para virar ou alugar.
  • Para se qualificar para esse empréstimo-ponte de curto prazo (normalmente de 1 a 2 anos), nenhum DTI é calculado e nenhuma documentação de renda é necessária.
  • Todos os níveis de experiência são bem-vindos, incluindo aqueles com experiência zero.

Como é que este programa funciona?

  • Bobby gostaria de comprar um fixador na parte superior e está confiante de que pode terminar as reformas e vendê-las dentro de um ano.
  • O credor não exige documentação de renda; em vez disso, o programa é “renda declarada”, o que significa que Bobby simplesmente declara no pedido de empréstimo qual é sua renda.
  • Embora não seja necessária uma pontuação mínima de crédito ou nível de experiência, porque Bobby tem uma pontuação alta de crédito e experiência de consertar e virar, ele se qualifica para 75% LTV para comprar a propriedade, e 100% de seu orçamento para reabilitação é financiado .
  • Ele opta pelo prazo de 12 meses e, se concluir a reforma e vender a propriedade em menos de 12 meses, poderá pagar antecipadamente o empréstimo, sem multa.

Quais são alguns dos outros destaques deste programa?

  • Este programa está disponível para transações de compra, bem como para refinanciamentos, taxa e prazo e saque.
  • Investidores iniciantes são elegíveis (assim como investidores experientes).
  • Os tipos de propriedades aceitáveis ​​incluem residências unifamiliares, residências urbanas, condomínios e 2 a 4 unidades.
  • Não há requisito de DTI.
  • Os valores do empréstimo variam de US $ 300,000 a US $ 7 milhões.
  • O LTV máximo é de até 75% para compras e 70% para refinanciamentos.
  • Para financiamento de reabilitação, o valor máximo é de 75% do valor pós-renovado (ARV), com até 100% do orçamento de reabilitação financiado, com base na pontuação e na experiência de crédito.
  • Por se tratar de um programa de empréstimo-ponte, estão disponíveis prazos de 6, 12, 24 e 36 meses. Os pagamentos são normalmente apenas de juros. Observe que nas opções mais longas, alguns credores podem exigir que a propriedade tenha um DSCR mínimo.
  • Para agilizar ainda mais o processo, em vez de uma avaliação completa, alguns credores permitem uma opinião de preço do corretor (BPO).
  • A opção para nenhuma penalidade de pré-pagamento está disponível.
  • Não há pontuação de crédito mínima necessária.
  • Os mutuários elegíveis incluem cidadãos dos EUA, residentes permanentes, residentes não permanentes e estrangeiros.

Palavras de despedida

Apesar da pandemia de coronavírus, ainda existem programas de empréstimos flexíveis e criativos disponíveis para ajudar a alcançar seus objetivos de investimento imobiliário.

Como as quatro soluções de empréstimo acima demonstram, os investidores não precisam se preocupar em fornecer declarações fiscais, W2s, folhas de pagamento e Formulário 4506-Ts para se qualificarem. Mesmo os investidores iniciantes podem entrar na porta simplesmente fornecendo extratos bancários para mostrar sua renda pessoal. E, para os investidores que procuram um empréstimo-ponte de curto prazo, nem os cálculos de DTI nem DSCR são necessários. Adicionando mais rapidez, alguns credores renunciarão às avaliações completas dos BPOs.

Em suma, os investidores que procuram financiamento para financiar seus projetos não devem ser desencorajados se não conseguirem obter aprovação para um empréstimo hipotecário.

Às vezes, basta encontrar o credor certo com a flexibilidade de oferecer produtos de empréstimo criativos e inovadores.

Entre em contato conosco pelo telefone 321-239-2781 ou david@davidakrebs.com ou clicando em aqui para saber mais sobre esses empréstimos para investimento imobiliário residencial, incluindo taxas de juros e outros detalhes.

 

Continue explorando nossa série “Empréstimos na Época de COVID-19”:

ANTERIOR: “Programas criativos de empréstimos imobiliários para mutuários autônomos” (Volume 2)

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Para acessar todos os volumes desta série, vá para nossa página “Série” aqui.

Corretor de hipotecas de Miami

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