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Nesta série de guias (“Empréstimos no período do COVID-19”), exploramos suas opções de empréstimos hipotecários, apesar da pandemia do COVID-19. Ainda estão disponíveis soluções criativas e flexíveis para empréstimos, e continuamos monitorando a situação e mantendo-se informado sobre quem está emprestando. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a página "Série" aqui.

Se você é estrangeiro e quer investir em imóveis residenciais na Flórida, não está sozinho. Quando comparado com as estatísticas nacionais, A Flórida é um viveiro de atividades para estrangeiros.

Como você se destaca da multidão? E como garantir que você faça escolhas financeiras prudentes no que diz respeito ao seu investimento imobiliário na Flórida?

A resposta é: "Conhecimento é poder".

Por exemplo, a maioria dos estrangeiros (67% pelo últimas estatísticas) compram imóveis da Flórida todos em dinheiro, em vez de tomar um empréstimo hipotecário. No entanto, não deixe que essa estatística o engane e pense que todo o dinheiro é o caminho a percorrer.

O dinheiro pode ser o rei, mas é realmente possível para os estrangeiros garantir financiamento para seus projetos de investimento imobiliário nos EUA, sem recorrer a pagar tudo em dinheiro.

É verdade que, em comparação com residentes permanentes com cartões verdes e residentes não permanentes com vistos de trabalho, os estrangeiros (que não possuem status nos Estados Unidos) podem ter menos opções de empréstimo.

Além disso, a pandemia de coronavírus fez com que muitos credores parassem temporariamente seus programas de hipotecas de cidadãos não americanos.

No entanto, apesar do COVID-19, ainda existem muitos programas de empréstimos criativos personalizados para estrangeiros que desejam comprar ou refinanciar uma segunda casa ou propriedade para investimento nos Estados Unidos.

Considere estas situações hipotéticas:

  • Fiona quer comprar uma casa de férias na praia por US $ 1 milhão e precisa encontrar um credor que lhe forneça um empréstimo jumbo a 70% de empréstimo-valor (LTV) e permita que ela se qualifique sem precisar fornecer declarações fiscais.
  • Frank já possui uma propriedade para investimento (uma unidade de condomínio de luxo) e precisa encontrar um credor que o permita fazer um refinanciamento de saque para que ele possa retirar US $ 1.5 milhão e comprar outra propriedade para investimento (aluguel de curto prazo propriedade).
  • Felix gostaria de comprar um fixador superior (um duplex) para renovar e revirar dentro de um ano e precisa encontrar um credor que lhe forneça financiamento, apesar de seu nível mínimo de experiência em consertar e inverter.

Você ficaria surpreso ao saber que Fiona, Frank e Felix não apenas podem encontrar um credor para satisfazer suas necessidades, mas também que todos são estrangeiros? Novamente, conhecimento é poder. Antes de concluir que os estrangeiros têm opções limitadas de empréstimos hipotecários, continue lendo para descobrir o quão realmente são ilimitadas suas opções.

Empréstimos hipotecários estrangeiros estão disponíveis para todos os fins

Compra refinanciar empréstimo estrangeiro

Os estrangeiros podem obter empréstimos hipotecários para qualquer finalidade (carteira de compra, refinanciamento, renovação e aluguel).

Compras e refinanciamento

Os estrangeiros (também conhecidos como "estrangeiros não residentes" ou "ARN") têm acesso a programas de empréstimos, o que lhes permite fazer muito mais do que apenas compra Imóveis nos EUA.

Os estrangeiros não residentes também podem refinanciar as propriedades dos EUA que eles já possuem.

De fato, os estrangeiros são elegíveis para fazer uma Refinanciamento em um montante de empréstimo até US $ 5 milhões com dinheiro ilimitado na mão.

Alguns credores até permitem refinanciamentos de saque sem necessidade de tempero. Isso significa que o mutuário não precisa ter a propriedade por um certo período de tempo antes do refinanciamento.

Os estrangeiros não residentes também podem fazer uma Refinanciamento de taxa e prazo se eles querem apenas diminuir sua taxa de juros sem sacar dinheiro.

Empréstimos de carteira de fixação e inversão e aluguel

Além disso, os mutuários estrangeiros estrangeiros têm acesso a consertar e virar empréstimos-ponte para financiar a compra e reabilitação de 1 a 4 propriedades da unidade. Esses programas estão disponíveis mesmo para estrangeiros não residentes, sem experiência anterior em consertar e virar.

Além disso, alguns credores permitem que estrangeiros participem de seus programas de empréstimo de carteira de aluguel para comprar e / ou refinanciar várias propriedades de investimento sob um único empréstimo geral.

Para saber mais sobre empréstimos para investimento em aluguel disponíveis apesar do COVID-19, clique em aqui.

Montantes de empréstimos flexíveis, LTVs e termos estão disponíveis para mutuários estrangeiros não residentes

Empréstimo para estrangeiro

Os estrangeiros não residentes podem emprestar até US $ 25 milhões em termos bastante flexíveis.

Com montantes de empréstimos jumbo e super-jumbo até $ 25 milhões, o céu é o limite para estrangeiros não residentes.

Muitos credores fornecem uma LTV máximo de 50% a 65%.

No entanto, outros credores permitem uma maior LTV máximo de 70% se for fornecido um relatório de crédito estrangeiro.

Portanto, para compras, estrangeiros não residentes devem fazer um adiantamento que varia de 30% a 50% do preço de compra. (Para refinanciamentos, o LTV é medido como a porcentagem do valor avaliado.)

Para projetos menores, alguns programas nacionais estrangeiros têm valores mínimos de empréstimo em torno de US $ 300,000.

Os termos disponíveis incluem hipotecas de taxa anual 3/1, 5/1, 7/1 e 10/1 (ARMs). Pagamentos apenas com juros são uma opção.

Empréstimos-ponte de curto prazo (12 a 24 meses) sem multas por pagamento antecipado também estão disponíveis.

Qualquer tipo de propriedade pode ser financiado por programas de empréstimos estrangeiros não residentes

Empréstimo estrangeiro não residente

Empréstimos estrangeiros estão disponíveis para qualquer tipo de propriedade imaginável.

Quando se trata de empréstimos, os estrangeiros não se limitam às casas unifamiliares.

Em vez disso, os credores têm programas nacionais estrangeiros para todos os tipos de propriedades imagináveis, incluindo:

  • Residências unifamiliares;
  • Condomínios, incluindo condomínios não garantidos e condomínios de arranha-céus;
  • Condotels ou hotéis-condomínio (propriedades de aluguel de curto prazo);
  • Cooperativas;
  • Propriedades da unidade 2-4;
  • Fazendas de hobby; e
  • Terra vaga.

São permitidos diferentes tipos de ocupação (investimento ou segunda / casa de férias) para hipotecas de estrangeiros

Propriedade de investimento estrangeiro

Para empréstimos nacionais estrangeiros, a propriedade em questão pode ser usada como uma propriedade para investimento ou como uma segunda casa de férias.

Sob esses programas de empréstimo, os estrangeiros podem usar a propriedade em questão como propriedade para investimento ou como segunda residência, mas não como residência principal.

Para se qualificar para o propriedades de investimento (também conhecidas como propriedades não ocupadas pelo proprietário), o mutuário não pode ocupar a propriedade, mas deve alugá-la a terceiros.

Para se qualificar para o segundas residências (também referido como casas de férias), muitos credores exigem que a propriedade esteja localizada em uma área de férias ou resort. Caso contrário, se a propriedade estiver em uma área metropolitana, o credor poderá considerá-la uma propriedade de investimento em vez de uma casa de férias.

Existem vários métodos de qualificação para mutuários estrangeiros

Documentos de empréstimo nacional estrangeiro

Estrangeiros não residentes podem se qualificar com base em diferentes níveis de documentação - do total ao nenhum.

Documentação completa

Para obter as melhores taxas e condições, os mutuários estrangeiros podem fornecer documentação completa de seus rendimentos e passivos, para permitir que o credor calcule sua relação dívida / renda (DTI). Sob essa rota, o mutuário deve fornecer:

  • Declarações fiscais estrangeiras;
  • Equivalentes W-2;
  • Recibos de pagamento;
  • Extratos bancários; e
  • Relatórios de crédito estrangeiro.

Documentação alternativa

Para os mutuários incapazes ou não dispostos a seguir a rota do documento completo, existem documentação alternativa programas, onde não são necessárias declarações de impostos estrangeiras.

Por exemplo, alguns credores permitem que estrangeiros se qualifiquem sob suas esgotamento de ativos .

  • Este programa funciona bem para estrangeiros não residentes que possuem um patrimônio líquido alto, mas com pouca ou nenhuma renda mensal.
  • O “esgotamento de ativos” é um método de calcular um fluxo de renda mensal com base nos ativos do mutuário.
  • Apesar do nome, esse programa não exige que o mutuário realmente "esgote" ou liquide quaisquer ativos. O “esgotamento de ativos” é apenas uma ferramenta de subscrição.
  • Em outras palavras, esse programa funciona muito bem para os mutuários que possuem DTIs altos.

Nenhuma documentação

Para mutuários estrangeiros estrangeiros que procuram fornecer sem documentação no que diz respeito à sua renda pessoal, existem dinheiro duro empréstimos, onde o credor se concentrará apenas no valor da propriedade.

No entanto, o trade-off (e a desvantagem) desses empréstimos é uma alta taxa de juros geralmente em dois dígitos.

Por outro lado, empréstimos com dinheiro duro podem ser a única opção disponível para estrangeiros provenientes de países considerados particularmente arriscados (por exemplo, Cuba, Egito, Irã, Iraque, Rússia, Síria, Ucrânia e Venezuela).

Opções para otimizar

Por fim, muitos programas estrangeiros têm sinos e assobios projetados para simplificar o processo de empréstimo, incluindo:

  • A pontuação de crédito nos EUA ou o relatório de crédito no exterior não é obrigatório;
  • Não é necessário ITIN ou SSN;
  • Ativos estrangeiros podem ser utilizados para adiantamentos e reservas;
  • As cartas CPA são aceitas no lugar de declarações de impostos e folhas de pagamento estrangeiras;
  • Fundos de presente para ajudar a pagar o adiantamento e as reservas são permitidos caso a caso; e
  • Estão disponíveis fechamentos urgentes (cerca de 2 semanas).

Palavras de despedida

Muitos estrangeiros acreditam que não são elegíveis para empréstimos hipotecários nos EUA, principalmente devido à pandemia do COVID-19. Ou talvez eles já tenham seu pedido de empréstimo negado e, acreditando que não têm mais para onde recorrer, estão convencidos de que devem fazer uma transação com dinheiro real.

Eles ficariam agradavelmente surpresos ao saber, no entanto, que atualmente existem muitos credores oferecendo opções de empréstimos para estrangeiros que desejam financiar seus projetos de investimento imobiliário residencial nos EUA.

É possível encontrar credores com programas nacionais estrangeiros criativos e flexíveis para satisfazer todas as metas de investimento imobiliário.

Entre em contato conosco pelo telefone 321-239-2781 ou david@davidakrebs.com ou clicando em aqui para saber mais sobre esses inovadores empréstimos nacionais estrangeiros, incluindo taxas de juros, elegibilidade em outros estados dos EUA, além da Flórida, e outros detalhes.

Continue explorando nossa série "Empréstimos no tempo do COVID-19":

ANTERIOR: "Chamando todos os investidores imobiliários!" (Volume 3)

PRÓXIMO: "SOS! Preciso de ajuda com o empréstimo hipotecário no meu imóvel comercial ”(Volume 5)

Para acessar todos os volumes desta série, vá para a nossa página “Series” aqui.