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Você tem o seu coração na compra de uma unidade de condomínio na ensolarada Flórida. Você também quer uma hipoteca convencional para essa unidade. No entanto, se o projeto do condomínio não satisfaz Diretrizes da Fannie Mae, você não se qualificará para um empréstimo convencional.

Duas razões comuns pelas quais um projeto de condomínio não satisfaz as diretrizes da Fannie Mae são (1) o condomínio está envolvido em litígio relacionados à segurança, solidez estrutural, habitabilidade ou uso funcional; e (2) a associação de proprietários (HOA) não reservou pelo menos 10% do seu orçamento para o financiamento de reservas de reposição para dispêndios de capital e manutenção diferida.

O diabo está nos detalhes.

Discutimos abaixo as nuances do litígio e dos obstáculos orçamentários.

Em última análise, se o projeto do condomínio não ultrapassar esses obstáculos, você provavelmente terá um condomínio “não-garantível” nas mãos, ou seja, um condomínio que não atenda às diretrizes da Fannie Mae. Enquanto você não se qualifica para um empréstimo convencional, você ainda tem opções. Para 3, opções práticas sobre como lidar com condomínios não garantidos e como encontrar empréstimos para eles, Leia nosso guia aqui.

Que tipos de litígios são negociadores?

Diretrizes da Fannie Mae: Interruptor para negociador

Aqui está a questão limite sob as diretrizes da Fannie Mae: O HOA, a corporação cooperativa, o patrocinador do projeto ou o desenvolvedor são identificados como parte de um litígio pendente relacionado à segurança, integridade estrutural, habitabilidade ou uso funcional do projeto?

Se a resposta for "sim": o condomínio não é elegível para empréstimos convencionais.

Se a resposta for "não": o condomínio é elegível para empréstimos convencionais. No entanto, o litígio também deve sermenor, O que significa que também deve atender a pelo menos um dos seguintes critérios:

  • litígios não monetários, incluindo, entre outros, disputas de vizinhos ou direitos de gozo silencioso;
  • litígios pelos quais a seguradora concordou em fornecer a defesa, e a quantia é coberta pelo seguro da HOA ou da cooperativa;
  • o HOA ou co-op corporation é o autor do litígio e, após investigação e análise, o credor determinou razoavelmente que o assunto é pequeno e resultará em um impacto insignificante para a estabilidade financeira do projeto;
  • os danos e despesas legais razoavelmente antecipados ou conhecidos não devem exceder 10% das reservas financiadas pelo projeto;
  • o HOA ou corporação cooperativa está buscando a recuperação de fundos para questões que já foram reparadas, reparadas ou substituídas e não há impacto adverso material previsto para o HOA ou corporação cooperativa se os fundos não forem recuperados;
  • litígios relativos a danos localizados em uma unidade no projeto que não afetam a segurança geral, a solidez estrutural, a habitabilidade ou o uso funcional do projeto; ou
  • o HOA ou corporação cooperativa é nomeado como o autor em uma ação de encerramento, ou como um autor em uma ação para HOA vencido ou avaliações de co-op.

A lista acima do que constitui litígios "menores" é uma boa notícia se você está esperando que seu condomínio se qualifique para um empréstimo convencional. A Fannie Mae anunciou a lista expandida em janeiro 2018 para permitir mais flexibilidade ao considerar o que se qualifica como litígio menor aceitável.

Em janeiro 2018, Fannie Mae também esclareceu sua política quanto a litígios envolvendo morte ou lesão, bem como litígios por defeitos de construção:

  • Litígios que envolvam danos pessoais ou morte não satisfazem os critérios da Fannie Mae para litígios menores, a menos que (1) o valor da reclamação seja razoavelmente antecipado ou conhecido; (2) a seguradora concordou em fornecer a defesa; e (3) os danos razoavelmente antecipados ou conhecidos são cobertos pelo seguro do HOA ou da cooperativa.
  • O litígio de defeito de construção em que o HOA ou corporação de cooperativa é o autor não é considerado um assunto menor, a menos que o HOA ou corporação de cooperativa esteja buscando a recuperação de fundos para questões que já foram reparadas, reparadas ou substituídas. Além disso, não há impacto adverso material previsto para o HOA ou a cooperativa se os fundos não forem recuperados.

Bottom line sobre litígios: Recolher o máximo de informação possível sobre o litígio pendente. Analise atentamente se o litígio realmente envolve qualquer um dos chavões - “segurança, solidez estrutural, habitabilidade ou uso funcional”. Se isso acontecer, você provavelmente achará difícil obter financiamento convencional. Se isso não acontecer, você está em melhor forma de convencer o credor do litígio é "menor" e, portanto, aceitável.

Quais são os requisitos orçamentários que o projeto do condomínio deve satisfazer?

Diretrizes de Fannie Mae: Requisitos orçamentários que o projeto do condomínio deve atender

A Fannie Mae exige que o credor determine que o orçamento do HOA é adequado e que prevê o financiamento de reservas de substituição para despesas de capital e manutenção diferida que é pelo menos 10% do orçamento.

Aqui estão três dicas úteis a serem lembradas em relação ao requisito de reservas de 10%:

  • Dica #1: Os seguintes tipos de renda podem ser excluídos do cálculo da reserva (e, portanto, aumentam suas chances de atender ao requisito de limite de 10%): (1) receita adicional na qual o projeto não depende de operações, manutenção ou melhorias de capital em andamento; (2) receita arrecadada para serviços públicos que normalmente seriam pagos pelos proprietários de unidades individuais, como TV a cabo ou acesso à Internet; (3) receita alocada para contas de reserva; e (4) receita de avaliação especial.
  • Dica #2: Se você não acha que o seu condomínio satisfaz o requisito de reservas 10%, você pode pedir ao seu credor para enviar o condomínio sob o processo de "Revisão Limitada", que, ao contrário do processo de "Revisão Completa", não tem reservas de 10% requerimento. No entanto, para ser elegível para uma revisão limitada, a unidade deve estar em um projeto de condomínio estabelecido (em oposição a um novo projeto de condomínio).
  • Dica #3Outra maneira de evitar o requisito de reservas 10% é procurar um emprestador que tenha um menor obstáculo. Por exemplo, alguns credores não-QM estão dispostos a aceitar 8% em vez de 10% para reservas. Um corretor de hipoteca pode ajudar você a se conectar com esses credores.

Conclusão do orçamento: Pode ser difícil satisfazer o requisito de reservas de 10%, mas existem opções alternativas, incluindo solicitar uma "Revisão limitada" ou encontrar um emprestador que tenha exigências de reservas menos rigorosas.

Para saber mais sobre como obter uma hipoteca para condomínios, incluindo condomínios não garantidos na Flórida, leia nosso guia aqui.

David A. Krebs é um corretor hipotecário licenciado que oferece programas de empréstimos comerciais e residenciais além do seu banco regular. Ligue para 321-239-2781, clique em aqui para enviar uma mensagem ou clique aqui para reservar uma consulta gratuita.