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Nesta série de artigos ("Recusas de bancos"), exploramos por que os mutuários são recusados ​​pelo banco para um empréstimo e como eles podem ser aprovados por outro credor. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a página "Série" aqui.

Você está decepcionado que seu banco rejeitou seu pedido de empréstimo à habitação, mas esta é uma experiência muito comum, especialmente na Flórida. De fato, com base nos dados mais recentes coletados de milhares de credores de acordo com a Lei Federal de Mortgage Disclosure Act, das principais cidades do país com as mais altas taxas de negação de hipotecas, os quatro principais slots são ocupados pelas cidades da Flórida - Miami, Orlando, Tampa e Jacksonville. Além disso, de acordo com um Estudo 2018 sobre “taxas reais de negação” pelo Instituto Urbano, a menos que você tenha um perfil de crédito alto, sua chance de ser rejeitado por um empréstimo hipotecário é 32% - quase um em cada três.

Em outras palavras, você definitivamente não está sozinho.

Ainda mais reconfortante, muitos candidatos recusados ​​- mesmo aqueles que foram recusados ​​pelos bancos, não uma vez, mas mesmo duas ou mais vezes - podem rapidamente se recuperar e obter com sucesso um empréstimo de outro credor que tenha exigências diferentes ou menos rigorosas do que os bancos.

Ser recusado pelo seu banco não é um beco sem saída. Como este artigo irá discutir, o primeiro passo é descobrir por que seu banco recusou (por exemplo, histórico de crédito ruim, relação dívida-renda excessiva). Armado com esse conhecimento, o segundo passo é encontrar um credor alternativo que seja mais tolerante em relação à sua situação particular. (por exemploestá disposto a aceitar uma pontuação de crédito mais baixa ou um rácio dívida / rendimento mais elevado).

PASSO # 1: Determine por que você foi negado

Todos os anos, ao abrigo do Home Mortgage Disclosure Act, o governo federal recolhe dados de milhares de instituições financeiras em todo o país (os dados mais recentes foram de instituições 6,762) a respeito de suas práticas de empréstimo hipotecário residencial, e um dos pontos de dados coletados é “Razão para Negação”. Para essa entrada, o credor pode escolher até três razões a partir de um menu de nove opções. Aqui estão as nove razões de negação, classificadas em ordem do mais comum ao menos comum:

  • Histórico de crédito
  • Relação dívida-renda
  • Colateral
  • Pedido de crédito incompleto
  • Outro (tempo de residência, residência temporária)
  • Emprego histórico
  • Dinheiro insuficiente (para pagamento adiantado ou custos de fechamento)
  • Informação não verificável
  • Seguro de hipoteca negado

DICA ÚTIL: Você tem o direito de saber. De acordo com a Lei Federal de Igualdade de Oportunidades de Crédito (implementada pelo "Regulamento B" ou "Reg B"), você tem o direito de saber os motivos específicos pelos quais seu pedido de empréstimo foi rejeitado. A lei exige que o banco (1) forneça a você uma “declaração de razões específicas”, oral ou por escrito, para a negação; ou (2) simplesmente notificá-lo de que você tem direito à declaração, se a solicitar dentro de 60 dias após a notificação. Consulte 12 CFR § 1002.9 (a) (2). Portanto, se seu banco ainda não forneceu a "declaração de motivos específicos" necessária, solicite-o. O extrato do banco deve ser "específico e indicar o (s) principal (s) motivo (s)" e não pode simplesmente declarar, por exemplo, "Você não atendeu aos nossos padrões internos". Consulte 12 CFR § 1002.9 (b) (2).

As chances são que você pode se encaixar em pelo menos duas ou três das categorias de negação, e você pode pensar que eles são obstáculos intransponíveis para obter um empréstimo.

No entanto, como explica a próxima seção, os credores alternativos têm uma grande variedade de programas de empréstimos especiais voltados especificamente para candidatos que foram rejeitados por seus bancos, até mesmo para candidatos com histórico de crédito ruim, altos índices dívida / renda e / ou garantia insuficiente.

PASSO #2: Encontre um emprestador alternativo com o programa de empréstimo certo para você

Muitas pessoas acreditam que, uma vez que seu banco as rejeita, elas não têm mais para onde recorrer. Eles ficariam agradavelmente surpresos ao saber, no entanto, que há muitos outros credores que, em comparação com os grandes bancos, têm exigências mais flexíveis e estão dispostos a assumir mais riscos.

DICA ÚTIL: Não há problema em comprar ao redor. O fato de que seu banco negou seu pedido de empréstimo de hipoteca da casa não aparecerá no seu relatório de crédito. O único traço deixado em seu relatório de crédito será uma anotação de que seu banco fez uma "consulta difícil" sobre seu histórico de crédito antes de finalmente negar seu pedido de empréstimo. Felizmente, as consultas difíceis representam apenas 10% da sua pontuação FICO. Além disso, há um subsídio interno para compras ao redor - depois que você é rejeitado pelo seu banco e se aplica a outros credores, as investigações duras feitas por esses credores não serão tratadas como consultas adicionais, mas serão agregadas como uma só. (desde que todas as perguntas sejam feitas dentro de um determinado período de tempo, geralmente um mês).

É altamente provável que o seu banco o tenha negado porque você não atendeu às diretrizes rígidas, conhecidas como "superposições de credores" ou "superposições bancárias". O governo federal estabelece padrões mínimos oficiais, mas a maioria dos credores hipotecários é mais conservadora e, portanto, aplica diretrizes adicionais sobre os padrões oficiais, daí o termo “sobreposições”.

Por exemplo, enquanto a Federal Housing Administration pode exigir uma pontuação FICO mínima de 580, a maioria dos credores incorpora sobreposições dependendo de seu apetite ao risco e pode exigir uma pontuação FICO mínima maior de 620 ou 640. Como mencionado acima, um dos principais motivos de negação é o histórico de crédito ruim, e as sobreposições bancárias podem ser o culpado pela sua rejeição.

A chave, portanto, é encontrar um credor que imponha menos restrições ou sobreposições do que seu banco, o que aumentará suas chances de obter aprovação. Não importa qual foi a razão para o seu empréstimo ter sido negado (veja acima as principais razões da 9), existe um programa de empréstimo para você.

DESTAQUES - PROGRAMAS DE EMPRÉSTIMO: Destacamos alguns programas notáveis ​​e criativos

Seu banco recusou você porque passou recentemente por um evento que afetou negativamente seu histórico de crédito?

  • Alguns credores estão dispostos a fazer empréstimos a pessoas que apenas 1 dia fora de falência, venda a descoberto, encerramento ou escritura em vez de um encerramento.

Sua pontuação de crédito foi muito baixa?

  • Alguns credores aceitam pontuações FICO tão baixo quanto 580 ou mesmo 500.

Sua relação dívida / renda era muito alta?

  • Alguns credores aceitam rácios de dívida / rendimento tão alto quanto 50 para 55%.
  • Além disso, para ajudar a reduzir sua relação dívida / renda, alguns credores consideram uma variedade de fluxos de renda alternativa, como renda de aluguel, renda de pensionista e renda do Airbnb, VBRO ou HomeAway. Além disso, alguns credores irão considerar seus ativos financeiros como receita para ajudar a qualificá-lo para um empréstimo, por exemplo, contas de poupança, fundos mútuos e até mesmo bitcoin / cryptocurrency.

Você está procurando por uma relação maior entre empréstimo e valor?

  • Alguns credores estão dispostos a aceitar rácios de loan-to-value tão alto quanto 90 para 97% para lhe oferecer o maior montante de empréstimo que você está procurando.

Seu banco exigiu extensa documentação?

  • Outros credores com diretrizes menos rigorosas estão dispostos a aceitar menos documentação ou formas alternativas de documentação (por exemplo, extratos bancários ou W2s / 1099s, em vez de declarações fiscais).

Um corretor de hipoteca pode ajudá-lo a encontrar a agulha no palheiro

Percorrer as diretrizes e sobreposições de vários credores e contatá-los diretamente é difícil, se não impossível.

Na prática, os credores geralmente não publicam suas sobreposições, mas as distribuem exclusivamente para funcionários do setor bancário, como corretores de hipotecas licenciados.

Além disso, simplesmente não é viável até mesmo encontrar os credores - muitos credores alternativos não anunciam amplamente, mas em vez disso dependem de corretores de hipotecas para encaminhá-los potenciais tomadores de empréstimos.

Um bom corretor de hipoteca com conexões fortes pode rapidamente e simultaneamente comprar seu empréstimo em vários credores diferentes para a melhor taxa de juros e termos possíveis.

Além disso, os corretores de hipotecas estão acostumados a ajudar os indivíduos que foram anteriormente recusados ​​por um empréstimo por seus bancos.

Em suma, trabalhando com um corretor de hipoteca lhe dá acesso a uma variedade de credores e mais opções.

EM FOCO - NEGÓCIOS FECHADOS: Aqui estão alguns exemplos de como ajudamos pessoas, que antes eram rejeitadas por seus bancos, a obter empréstimos hipotecários

Em nome de um cliente com uma pontuação de crédito baixa nos 500s e várias cobranças em seu relatório de crédito, obtivemos um refinanciamento de saque de $ 520,000 para permitir que ela usasse os recursos para salvá-la do encerramento.

Em nome de um cliente que esteve desempregado por alguns meses, utilizamos o programa de extrato bancário do credor para provar que o cliente tinha capacidade e fluxo de caixa para pagar o empréstimo e obtivemos um empréstimo de compra $ 240,000 para permitir que ele comprasse um novo empréstimo. casa e se mudar com sua família.

Para ler sobre nossas outras histórias de sucesso, clique em aqui.

Conclusão

Agora você está armado com o conhecimento de que (1) ser negado por um empréstimo hipotecário é muito comum, especialmente na Flórida; (2) você tem o direito de saber as razões específicas da negação; e (3) existem muitos credores alternativos que estariam dispostos a abraçar sua situação particular e lhe emprestar dinheiro.

Continue explorando nossa série "Turndowns bancários":

PRÓXIMO: O seu pedido de empréstimo de negócios foi negado? (Volume 2)

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David A. Krebs é um corretor hipotecário licenciado que oferece programas de empréstimos comerciais e residenciais além do seu banco regular. Ligue para 321-239-2781, clique em aqui para enviar uma mensagem ou clique aqui para reservar uma consulta gratuita.