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321-239-2781NMLS # 1922428
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Nesta série de artigos ("Recusas de bancos"), exploramos por que os mutuários são recusados ​​pelo banco para um empréstimo e como eles podem ser aprovados por outro credor. Para acessar todos os volumes desta série, vá para a página "Série" aqui.

Nos termos da Lei Dodd-Frank, os credores hipotecários não podem prorrogar um empréstimo, a menos que primeiro determinem que o mutuário terá uma capacidade de pagar o empréstimo." 26 CFR 1026.43 (c) (1).

Tradicionalmente, os grandes bancos determinam a “capacidade de pagamento” com base em uma lista completa de documentos do devedor, incluindo declarações de imposto de renda, recibos de pagamento, W-2s e relatórios de crédito.

No entanto, muitos mutuários não atendem a esses requisitos rigorosos de documentação. Para alguns mutuários, os documentos necessários simplesmente não existem (por exemplo, os tomadores autônomos não possuem W-2s).
Ou, outros mutuários podem fornecer os documentos, mas, por qualquer razão, eles ainda não se qualificam (por exemplo, os bancos podem não considerar W-2s se o mutuário não tiver sido empregado por mais de um ano).
Se você estiver procurando por um empréstimo imobiliário, mas não conseguiu satisfazer os requisitos de documentação do seu bancoExistem muitas opções alternativas para você.
Outros credores oferecem programas que permitem que você mostre sua “capacidade de pagar o empréstimo” de diferentes maneiras.

#1: DECLARAÇÕES DO BANCO: Mostre sua capacidade de reembolso com base em seus extratos bancários pessoais ou comerciais

Para quem é este programa?

  • Este programa pode fazer sentido para você se sua renda verdadeira é documentada por seus extratos bancários. Por exemplo, você pode ser autônomo sem recibos de pagamento.

Como é que este programa funciona?

  • Você fornece extratos bancários pessoais ou comerciais (geralmente dos últimos 12 a 24 meses), e o credor calcula os depósitos médios mensais para ver se você tem renda suficiente para se qualificar.
  • Os extratos bancários devem ser os mais recentes disponíveis no momento da solicitação e devem ser consecutivos. Várias contas bancárias podem ser usadas.
  • Você tem que mostrar um histórico. Por exemplo, se você estiver contando com a receita de autônomo de sua empresa, precisará provar que sua empresa existiu por um determinado período de tempo, como dois anos.
  • Se você optar por fornecer extratos bancários comerciais (em vez de extratos pessoais), deverá provar que possui uma determinada porcentagem da empresa, geralmente uma participação majoritária.

#2: ATIVOS: mostre sua capacidade de pagamento com base em seus ativos líquidos

Para quem é este programa?

  • Este programa pode funcionar para você se você tiver ativos líquidos substanciais (por exemplo, contas correntes, contas de poupança, ações, títulos, fundos mútuos, ativos de aposentadoria).

Como é que este programa funciona?

  • Você mostra uma prova de ativos que totaliza um valor mínimo (os credores normalmente exigem pelo menos $ 450,000 nos ativos pós-fechamento), e o credor calcula se esses ativos demonstram suficientemente sua capacidade de pagar o empréstimo.
  • Sob este programa, você pode usar os seguintes ativos para se qualificar: (1) contas de poupança, poupança ou mercado monetário; (2) ações, títulos ou fundos mútuos; e (3) 401 (k), IRA, SEP, KEOGH ou outras contas de aposentadoria.
  • Os credores considerarão 100% do valor de contas correntes, de poupança e de mercado financeiro, mas só considerarão uma parte do valor de outros ativos (por exemplo, até 90% para contas de investimento e até 70% para ativos de aposentadoria).
  • Os credores exigem que os ativos sejam temperados por um determinado período de tempo, geralmente pelo menos 12 meses.

#3: FLUXOS DE RENDA DIVERSOS: mostre sua capacidade de pagamento com base em fluxos alternativos de renda

Para quem é este programa?

  • Os credores reconhecem que os salários tradicionais de um emprego em tempo integral não são a única fonte de renda. Você pode aumentar suas chances de qualificação se puder mostrar fluxos alternativos de renda.

Como é que este programa funciona?

Os credores podem estar dispostos a considerar as seguintes fontes de renda:

  • Receita de aluguel: você deve comprovar a propriedade atual e demonstrar seu histórico de pagamentos de aluguel de seus inquilinos.
  • Receita de aluguel de curto prazo ou variável: você pode contar com a receita de aluguel recebida através da Airbnb, VBRO, HomeAway ou outras empresas similares.
  • Renda de pensionista: Você pode confiar na renda que recebe de pensionistas que vivem em sua propriedade (alojamento, refeições, etc..)
  • Menos do que uma semana de trabalho de 40-hora: Os mutuários regularmente agendados para uma semana de trabalho inferior a 40 horas podem ser autorizados a mostrar sua renda.
  • Média de bônus ou comissões: Em vez de salários regulares, o credor pode estar disposto a fazer uma média de seus bônus ou comissões durante um certo período de tempo.
  • Renda sazonal: Isso pode ser considerado se você puder mostrar um histórico de pelo menos dois anos, por exemplo, e esperar ser recontratado para as próximas duas temporadas.
  • Receita de royalties: você deve mostrar o valor total dos pagamentos de royalties já recebidos e provar quanto tempo espera continuar a coletar.
  • Receita de confiança: A receita de trusts pode ser usada se a confiança atender a certos requisitos, como trusts não revogáveis ​​com pagamentos consistentes por um determinado período de anos.
  • Segundo Empregados: Os credores podem considerar a renda de seu segundo emprego se ele for estável e já tiver sido recebido por um determinado período de tempo.
  • Apoio à criança ou pensão alimentícia: Estes fluxos de renda podem contar para sua elegibilidade se você espera recebê-los em uma base contínua, por exemplo, por mais três anos.
  • Rendimento por invalidez: Os benefícios de invalidez a longo prazo podem ser usados ​​como receita qualificada se documentados por um determinado período de tempo, como pelo menos dois anos.

#4: UM ANO SOMENTE: mostre sua capacidade de pagamento com base em apenas um ano de receita

Para quem é este programa?

  • Os bancos geralmente exigem pelo menos dois anos de documentos para comprovar sua renda. No entanto, se você estiver trabalhando apenas por um curto período de tempo, poderá obter aprovação de outros credores que exigem apenas um ano de renda.

Como é que este programa funciona?

  • Se você é um assalariado, você fornece um ano de seu W2 ou seu 1099. A verificação escrita ou verbal do emprego é necessária.
  • Se você é autônomo, você fornece um ano de suas declarações de impostos pessoais e comerciais, bem como uma declaração de lucros e perdas que cobre o período de tempo desde o último registro de imposto. Você também deve possuir uma determinada porcentagem do negócio para se qualificar.

#5: HARD MONEY: Qualifique-se com base no valor da garantia

Para quem é este programa?

  • Este programa é para os mutuários que procuram financiamento com base principalmente no valor da propriedade. Informações sobre renda ou emprego geralmente não são necessárias.

Como é que este programa funciona?

  • Empréstimos em dinheiro duro são mais comumente usados ​​para fins de investimento, onde você não estará ocupando a propriedade ("não-proprietário-ocupado"), mas, em vez disso, você vai alugá-lo para os outros ou corrigi-lo e lançá-lo.
  • Empréstimos de dinheiro duro, menos comumente, também estão disponíveis se você estiver olhando para comprar uma propriedade em que você realmente vai viver ("ocupado pelo proprietário"). Nessa situação, o credor deve obedecer a Dodd-Frank e verificar sua “capacidade de pagamento”. Por exemplo, o credor pode analisar suas receitas e despesas para garantir que sua relação dívida-renda não seja muito alta.
  • Os emprestadores de dinheiro duro são pessoas físicas ou jurídicas. Em comparação com os bancos regulares, que se concentram principalmente em seu histórico de crédito e renda, os emprestadores de dinheiro duro se concentram principalmente no valor do imóvel que servirá como garantia para o empréstimo.

#6: FUNDOS DE PRESENTE: mostre sua capacidade de efetuar o pagamento inicial e pagar pelos custos de fechamento com base em presentes de seus familiares

Para quem é este programa?

  • Para fins práticos, se você não tiver liquidez para efetuar o pagamento e pagar os custos de fechamento, não passará da tabela de fechamento. Alguns credores permitem que os mutuários aceitem fundos de presentes de membros da família para superar esse obstáculo.

Como é que este programa funciona?

  • Seu familiar imediato (por exemplo, pai, avô, cônjuge, noivo, parceiro doméstico, filho, filha) dá-lhe fundos para pagar os custos de entrada e de fechamento.
  • O presente deve ser comprovado por uma “carta de presente” especificando o valor em dólar, a data em que os fundos foram transferidos e uma declaração geral de que o doador não está esperando que você pague os fundos do presente.
  • Alguns credores permitem que os fundos de presentes paguem 100% dos custos, enquanto outros emprestadores exigem que você faça uma contribuição mínima de suas próprias economias, geralmente pelo menos 5% ou 10%.
  • O doador presente pode não ser uma parte interessada na transação, como o construtor, desenvolvedor, agente imobiliário ou corretor.
  • Embora os fundos de presente sejam elegíveis para adiantamentos e custos de fechamento, eles geralmente não podem ser aplicados aos requisitos de reserva.

Conclusão

Declarações de imposto, recibos de pagamento e W-2s não são o único caminho para obter um empréstimo hipotecário. A lista acima de programas não é exaustiva, e alguns dos programas podem ser usados ​​em conjunto uns com os outros. A criatividade dos credores é ilimitada, desde que cumpram o requisito da Lei Dodd-Frank de que eles determinem que o mutuário terá uma “capacidade razoável de pagar o empréstimo”.

Um corretor de hipoteca pode ajudá-lo a encontrar a agulha no palheiro entrando em contato com vários credores, vasculhando os diferentes programas de empréstimo e descendo para o âmago da questão das diretrizes específicas. O resultado final é combiná-lo com um credor que conclui que você tem a "capacidade de reembolso" com base na documentação menos tradicional.

Continue explorando nossa série "Turndowns bancários":

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David A. Krebs é um corretor hipotecário licenciado que oferece programas de empréstimos comerciais e residenciais além do seu banco regular. Ligue para 321-239-2781, clique em aqui para enviar uma mensagem ou clique aqui para reservar uma consulta gratuita.